USŁUGI Umowa deweloperska kancelaria Warszawa

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest umową zawartą pomiędzy nabywcą a deweloperem, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabywanego prawa. Umowa deweloperska jest umową bardzo obszerną i zawiera szczegółowy opis inwestycji, praw i obowiązków stron, kar umownych – jeżeli strony takowe przewidziały, terminów wydania nieruchomości i płatności, które odbywają się etapami w zależności od wykonanych prac przez dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej jest pierwszym etapem, bowiem po wybudowaniu budynku czy domu jednorodzinnego przez dewelopera, strony zawierają następną umowę – umowę przeniesienia własności nieruchomości tzw. umowę ostateczną. Na uwagę zasługuje fakt, iż jeżeli umowa deweloperska nie zawiera przewidzianych ustawą postanowień, wówczas po stronie nabywcy pojawia się przesłanka umożliwiająca odstąpienie od umowy.

Umowa deweloperska wprowadzona została ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, a następnie zmieniona ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 2021 roku, która weszła w życie w 2022 roku - jest odpowiedzią ustawodawcy na wszelkie ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości, na etapie budowy. Celem ustawodawcy w pierwszej kolejności było właściwe zabezpieczenie nabywcy przed nierzetelnym deweloperem bądź przed innymi ryzykami występującymi po stronie nabywcy. Dla przykładu wskazać należy upadłość dewelopera. Zatem umowa deweloperska zabezpiecza również nabywcę przed potencjalnymi zagrożeniami związanymi z utratą kapitału, który nabywca inwestuje w zakup nieruchomości od dewelopera.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest umową bardzo obszerną i rozbudowaną, zawiera przede wszystkim szczegółowy opis inwestycji oraz praw i obowiązków stron. Szczegółowe zaznajomienie się z postanowieniami umowy jest kluczowe, ponieważ na ich podstawie możemy w późniejszym czasie dochodzić ewentualnych roszczeń. Kancelaria przede wszystkim wskazuje, aby zwrócić uwagę na postanowienia umowne w przedmiocie możliwości odstąpienie od umowy deweloperskiej, opóźnienia w realizacji inwestycji, kar umownych za opóźnienia w realizacji inwestycji.

Ustawa deweloperska z 2021 roku, która weszła w życie w 2022 roku, podobnie jak ustawa deweloperska z 2011 roku, szczegółowo określa postanowienia które są obligatoryjne dla umowy deweloperskiej. W pierwszej kolejności umowa deweloperska powinna zawierać określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej. Kolejno cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Nadto, szczegółowe informacje o inwestycji oraz przedmiocie nabywanego lokalu czy domu jednorodzinnego. Dalej, umowa deweloperska zawiera prawa i obowiązki zarówno nabywcy jak i dewelopera, w tym w szczególności termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej oraz wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Umowa deweloperska powinna zawierać także numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Ponadto, termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a przede wszystkim zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Powyższe są tylko niektórymi elementami, jakie powinna zawierać umowa deweloperska. Zadaniem Kancelarii jest zweryfikowanie czy umowa deweloperska zawiera wszystkie przewidziane prawem elementy.

Natomiast, jak zostało wskazane w punkcie 1. pierwszą ustawą deweloperską była ustawa z 2011 roku, która następnie została zmieniona ustawą z 2021 roku, a która weszła w życie w 2022 roku. Zatem, czasem zachodzą wątpliwości jaką ustawę należy stosować i jakie postanowienia powinna zawierać umowa deweloperska. Jeżeli nabywca ma w tym przedmiocie wątpliwości, kwestia ta również podlega analizie Kancelarii.

Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej występuje wiele aspektów, na które należy zwrócić szczególną uwagę, aby uniknąć przyszłych problemów. W pierwszej kolejności należy zweryfikować czy umowa deweloperska posiada kluczowe elementy, o których piszemy bardzo obszernie na naszym blogu, a także czy nie zawiera klauzul abuzywnych (niedozwolonych), o czym także można przeczytać na naszym blogu. Następnie należy sprawdzić czy inwestycja realizowana jest w oparciu o starą czy nową ustawę deweloperską. Weryfikacje należy rozpocząć od sprawdzenia nieruchomości oraz opisu całej inwestycji. Następnie należy przejść do sprawdzenia parametrów technicznych mieszkania/domu (np. metraż, rozmieszczenie pomieszczeń, standard wykończenia). Kolejno należy sprawdzić czy umowa zawiera harmonogram płatności oraz etapy realizacji inwestycji, a jeśli tak to jakie są terminy zakończenia budowy oraz przekazania nieruchomości oraz zawarcia umowy ostatecznej i czy przewidziane są kary umowne w przypadku opóźnień. Ważnym, ale również niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest zabezpieczenie w postaci rachunku powierniczego. Część umowy deweloperskiej powinna być poświęcona odbiorom, zgłoszeniom ewentualnych wad oraz terminom ich usunięcia.

Kiedy sporządza się umowę deweloperską i między kim?

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy nabywcą a deweloperem. Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. Umowa deweloperska przygotowywana jest przez notariusza lub przez notariusza we współpracy z radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości. Zazwyczaj przyjmuje się, iż odbywa się to na zasadzie współpracy. Jest to powszechna praktyka, bowiem radca prawny posiada doświadczenie w zakresie sporów z deweloperem, co jest wiedzą dodaną przy formułowaniu niektórych postanowień umowy.

W jaki sposób przebiega podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?

Na początku wskazać należy, iż przed podjęciem czynności u notariusza, tj. podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper przedkłada nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w tym m.in wzorem umowy deweloperskiej. Nabywca ponadto, obok przedkładanego przez dewelopera prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, może zapoznać się z dodatkowymi dokumentami w siedzibie dewelopera. Deweloper wówczas przedkłada m.in. wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego bądź wydruk z Centralnej Ewidencja i Informacji o Działalności Gospodarczej - w zależności od formy prowadzonej działalności, pozwolenie na budowę czy sprawozdanie finansowe dewelopera z ostatnich dwóch lat.

Na etapie zapoznania się ze wzorem umowy deweloperskiej, a jeszcze przed jej podpisaniem, nabywca może podjąć negocjacje w przedmiocie niektórych postanowień umowy. Jeżeli postanowienia umowne są dla nabywcy niezrozumiałe bądź nabywca nie wie jakie przysługują mu prawa i obowiązki, Kancelaria rekomenduje aby umówić się na konsultacje w tym zakresie. Radca prawny wyjaśni postanowienia umowne oraz wskaże jakie obowiązki i prawa przysługują nabywcy, a także wskaże ewentualne zagrożenia, które mogą wynikać z umowy. Niektóre postanowienia umowy deweloperskiej są postanowieniami wynikającymi bezpośrednio z ustawy i są obligatoryjne. Jednakże, niektóre postanowienia mogą być elementem dodanym i wówczas, mogą być przedmiotem ewentualnych negocjacji z deweloperem. W momencie, kiedy ostateczna treść umowy zostanie pomiędzy Stronami ustalona, wówczas Strony udają się do notariusza celem podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Zwyczajowo jest to notariusz współpracujący z deweloperem. Notariusz odczytuje całą treść umowy deweloperskiej przy obecności nabywcy i dewelopera. W trakcie czytania można zgłaszać pytania i prosić o wyjaśnienie postanowień, które są niezrozumiałe. Po dokonaniu powyższych czynności Strony składają podpisy na umowie.

Umowa deweloperska jest umową obszerną. Mając na względzie fakt, iż notariusz musi odczytać treść tej umowy, należy przyjąć, iż czynności przed notariuszem trwają zazwyczaj do około dwóch godzin, a nawet dłużej.

Ile trwa umowa deweloperska?

Długość trwania umowy deweloperskiej uzależniona jest od następujących czynników – harmonogramu oraz etapów realizacji inwestycji. W praktyce budowa może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od skali projektu i różnych czynników zewnętrznych. Ważne jest, aby w umowie deweloperskiej znalazły się postanowienia regulujące konsekwencje nieterminowego zakończenia budowy przez dewelopera, w tym ewentualnych kar umownych, odszkodowań lub możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego. Zgodnie z polskim prawem deweloper jest zobowiązany do przekazania nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej, a każde opóźnienie powinno być odpowiednio zabezpieczone postanowieniami umownymi.

Co dalej po podpisaniu umowy deweloperskiej?

Po podpisaniu umowy deweloperskiej strony rozpoczynają etap realizacji umowy. Deweloper zobowiązany jest do wykonywania prac zgodnie z harmonogramem prac ustalonym w umowie deweloperskiej. Nabywca zobowiązany jest do dokonywania płatności zgodnie z ustalonym harmonogramem. Nabywca w trakcie trwania umowy deweloperskiej, powinien monitorować postępy prac budowlanych i weryfikować czy są one realizowane zgodnie z harmonogramem prac opisanym w umowie deweloperskiej. Nabywca może dokonywać tego osobiście lub przy pomocy rzeczoznawcy budowlanego. Przed planowanym terminem zakończenia budowy warto zacząć przygotowywać się do odbioru technicznego lokalu oraz zaplanować prace wykończeniowe i znaleźć odpowiednich wykonawców tych prac. Gdy budowa zostanie zakończona, przeprowadzany jest odbiór techniczny nieruchomości. Wówczas nabywca sprawdza czy wszystko wykonane zostało zgodnie z zawartą umową deweloperską, prospektem informacyjnym oraz projektem budowlanym. Z czynności odbioru sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Czynność odbioru warto przeprowadzać przy udziale rzeczoznawcy budowlanego który udzieli pomoc w ocenie stanu technicznego lokalu/domu. W przypadku gdy w trakcie odbioru stwierdzone zostaną wady, przeprowadzana jest procedura związana z usunięciem stwierdzonych wad. Po pozytywnym odbiorze i po uregulowaniu przez nabywcę wszystkich płatności można przystępować do zawarcia właściwej umowy w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa deweloperska dotyczyła lokalu mieszkalnego następuje zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu przez nabywcę. W przypadku gdy umowa deweloperska dotyczyła domu jednorodzinnego dochodzi do zawarcia umowy przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W związku z zawarciem umowy nabywca obowiązany jest ponieść dodatkowe opłaty takie wynagrodzenie notariusza, czy opłata sądowa związana z założeniem i wpisem do księgi wieczystej.

Czy można wycofać się z umowy deweloperskiej?

Jednymi z ważniejszych postanowień umowy deweloperskiej są postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej, które przewidziane są tylko w określonych przypadkach. Modyfikacja przepisów ustawy deweloperskiej dotyczących odstąpienia o umowy w sposób mniej korzystny dla nabywcy np. polegający na zmniejszeniu jego uprawień lub przyznaniu deweloperowi szerszych możliwości odstąpienia od umowy, zarówno co do wskazania okoliczności, jak i terminów (odpowiednie ich skracanie i wydłużanie) nie może mieć miejsca. Tego typu postanowień spowoduje, że zostaną one uznane za postanowienia nieważne. Więcej na temat odstępowania można przeczytać na naszym blogu we wpisie odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera oraz we wpisie odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Błędem jest odwoływanie się w treści umowy deweloperskiej do treści przepisów ustawy deweloperskiej. Warunki odstąpienia od umowy powinny być dokładnie opisane w umowie deweloperskiej. Zazwyczaj postanowienie dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej powielają treść ustawy deweloperskiej.

Kancelaria posiada wiedzę merytoryczną, podpartą doświadczeniem w sporządzaniu i analizowaniu umów deweloperskich. Kancelaria udzielała wsparcia merytorycznego deweloperom, jak również klientom indywidualnym, wykazując się zaangażowaniem i skrupulatnością.

Wynagrodzenie za jednorazową konsultację dla klienta indywidualnego w kancelarii wynosi 450 zł brutto. Jest to konsultacja polegająca na godzinnym spotkaniu podczas, którego jedna ze wspólniczek kancelarii omawia wątpliwości klientów, odpowiadając na pytania dotyczące umowy deweloperskiej. Konsultacja ta nie obejmuje analizy dokumentów Z uwagi na fakt, iż umowy deweloperskie są bardzo obszernymi umowami i niezbędne jest ich wcześniejsze przeczytanie oraz wnikliwa analiza wynagrodzenie ustalane jest indywidualnie w rozmowie telefonicznej i mieści w się w widełkach 1.500 zł – 1.800 zł brutto. W ramach tego wynagrodzenia odbywa się również godzinna konsultacja.

Przygotowanie umowy rezerwacyjnej oraz deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego dla dewelopera wyceniane jest indywidualnie i zależy od wielkości inwestycji, etapu inwestycji oraz ilości dokumentów niezbędnych do analizy lub koniecznych do pozyskania.

Zakres usług Kancelarii

Dla dewelopera

badanie stanu prawnego nieruchomość (due diligence) przed nabyciem nieruchomości
sporządzenie umowy rezerwacyjnej
sporządzenie prospektu informacyjnego oraz uproszczonego prospektu informacyjnego
sporządzenie umowy deweloperskiej oraz przygotowanie kompletu załączników
wsparcie notariusza wybranego przez dewelopera przy przygotowywaniu umowy deweloperskiej, ewentualnie współpraca kancelarii z notariuszem na stałe współpracującym z Kancelarią.
wsparcie dewelopera na etapie realizacji umowy deweloperskiej, w tym w szczególności odstąpienia od umowy.

Dla klienta indywidualnego

kompleksowa analiza umowy deweloperskiej wraz ze wszystkimi załącznikami, w tym w szczególności zgodności postanowień umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym, wraz z omówieniem i wskazaniem ryzyk
konsultacja, której przedmiotem będzie wyjaśnienie postanowień umowy deweloperskiej, wraz ze wskazaniem i omówieniem ryzyk
wsparcie klienta na etapie realizacji umowy deweloperskiej i roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej, w szczególności odstąpienia od umowy, kar umownych

Najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy deweloperskiej w Warszawie – FAQ

Co to jest umowa deweloperska?

Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska sporządzana jest w formie aktu notarialnego. Za sporządzenie aktu notarialnego, notariusz pobiera tzw. taksę notarialną, którą reguluje ustawa. Wysokość pobieranej taksy notarialnej zależna jest od wartości nabywanej nieruchomości. Koszt sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego obciąża w równych częściach dewelopera i nabywcę, co wynika wprost z ustawy. Natomiast koszt sporządzenia umowy przenoszącej własność w całości ponosi nabywca.

Dodatkowo przy zawarciu umowy deweloperskiej mogą pojawiać się koszty obsługi prawnej świadczonej przez radcę prawnego. Jeśli zamierzasz sfinansować zakup nieruchomości nawet częściowo kredytem to należy uwzględnić opłaty związane z jego uzyskaniem, takie jak prowizja dla banku, wycena nieruchomości czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Kwestie dotyczące kredytu możesz omówić ze współpracującym z kancelarią doradcą kredytowym.

Czy umowa deweloperska to inaczej akt notarialny?

Akt notarialny jest szczególną formą dokonania czynności prawnej, w tym przypadku zawarcia umowy deweloperskiej. Do zawarcia skutecznej umowy deweloperskiej ustawa wymaga, aby była to forma aktu notarialnego. Akt notarialny sporządza notariusz, a sama umowa deweloperska podpisywana jest przez Strony transakcji, tj. nabywcę oraz dewelopera. Zatem umowa deweloperska sporządzana jest w formie aktu notarialnego.

Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy przeniesienia własności nieruchomości, wskazany jest w umowie deweloperskiej. Podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości odbywa się po odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Przy czym odbiór następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i nie zgłoszeniu sprzeciwu przez organ. Przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero w momencie podpisania umowy ostatecznej, a nie umowy deweloperskiej.

Czy spisanie umowy deweloperskiej jest obowiązkowe?

Tak, jeżeli decydujemy się, aby nabyć lokal mieszkalny czy użytkowy bądź dom jednorodzinny od dewelopera, jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji bądź w jej trakcie tj. z rynku pierwotnego. Wówczas należy zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. W przypadku kiedy nie dochowamy odpowiedniej formy zawarcia umowy deweloperskiej, umowa jest nieważna.

Kto ponosi koszty cesji umowy deweloperskiej?

Zawarcie umowy przeniesienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej tj. umowy cesji jest możliwe z pewnymi ograniczeniami. Cesji można dokonać w przypadku, gdy umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany oraz w przypadku, gdy pierwotny nabywca nie dokonał w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności z innej umowy deweloperskiej lub innej umowy określonej w art. 2 ustawy deweloperskiej. Ograniczenia te nie będą dotyczyły osób zaliczających się do I i II grupy podatkowej. Więcej na ten temat można przeczytać na naszym blogu we wpisie o tytule zmiany w ustawie deweloperskiej weszły w życie dnia 16 lipca 2023 roku.

Umowę przeniesienia wierzytelności wynikających umowy deweloperskiej tj. umowę cesji umowy deweloperskiej zawiera się w formie aktu notarialnego. Kwestia kosztów związanych z cesją umowy deweloperskiej może być różnie uregulowana. Zdarzają się sytuacje, że deweloperzy pobierają opłaty za wyrażenie zgody na cesję. Zarówno umowa cesji, jak i zmiana stron w umowie deweloperskiej wymaga sporządzenia aneksu do umowy lub nowej umowy, co wiąże się z opłatami notarialnymi. Tkasa notarialna zazwyczaj pokrywana jest przez cesjonariusza. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby ustalenia między stronami były inne w tej kwestii.

Ile wynosi kara za zerwanie umowy deweloperskiej?

W myśl nowej ustawy deweloperskiej postanowienia dotyczące kary umownej nie są obligatoryjnym elementem umowy deweloperskiej. Trzeba jednak mieć na uwadze, iż strony często przewidują postanowienia dotyczące kar umownych celem zabezpieczenia swoich interesów. Deweloper, celem zabezpieczenia wszelkich płatności, a nabywca celem zabezpieczenia uzyskania praw wynikających z umowy deweloperskiej w postaci terminowego zakończenia budowy i wydania lokalu oraz terminowego przeniesienia własności. Powszechnym zjawiskiem jest jednak stosowanie zbyt niskich kar umownych, które stwarzają jedynie pozory zabezpieczenia. Dlatego też często takie postanowienia mogą zostać uznane za klauzule abuzywne. Szerzej o klauzulach abuzywnych można poczytać na naszym blogu we wpisie pt. Klauzule abuzywne (niedozwolone) w umowach deweloperskich.

Kto płaci u notariusza przy podpisaniu umowy deweloperskiej?

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Nie ma możliwości zawarcia skutecznej umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Ustawa deweloperska wprost wskazuje, iż wynagrodzenie notariusza pokrywane jest w częściach równych przez dewelopera i nabywcę. Na wynagrodzenie notariusza składają się wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej tj. przygotowanie aktu notarialnego, sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz koszt sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Inaczej sytuacja wygląd przy podpisywaniu umowy ostatecznej. Całkowity koszt umowy ostatecznej zazwyczaj ponosi nabywca.