Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu to umowa cywilnoprawna, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy określoną rzecz do używania w zamian za określone wynagrodzenie, zwane czynszem. Umowa ta jest umową dwustronnie zobowiązującą, odpłatną, wzajemną i konsensualną. Przedmiotem umowy najmu mogą być nieruchomości m.in. takie jak lokal mieszkalny, nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, lokal użytkowy.

Wynajmujący, aby zawrzeć umowę najmu nie musi być właścicielem rzeczy, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej. Tak np. przy umowie najmu okazjonalnego, wynajmujący musi być właścicielem wynajmowanego lokalu mieszkalnego.

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie najemcy przedmiotu najmu do używania. Natomiast podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie na rzecz wynajmującego umówionego czynszu.

Umowa najmu jest nie tylko formalnym zobowiązaniem, ale także narzędziem zapewniającym stabilność i bezpieczeństwo zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Dobrze skonstruowana umowa chroni interesy obu stron, zapobiega potencjalnym konfliktom oraz jasno określa zasady współpracy.

Co zawiera poprawnie sporządzona umowa najmu? Na co zwracać uwagę w takiej umowie?

Sporządzenie prawidłowej umowy najmu jest kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa i jasności praw oraz obowiązków obu stron – wynajmującego i najemcy. W naszej kancelarii prawnej zajmującej się prawem nieruchomości, pomagamy klientom w przygotowaniu kompleksowych i zgodnych z obowiązującymi przepisami prawa umów najmu. Poniżej przedstawiamy elementy, które powinna zawierać każda prawidłowo sporządzona umowa najmu.

Dane stron umowy

Dane stron umowy, czyli dane wynajmującego jak i najemcy powinny być umieszczone w komparycji umowy, tj. w początkowej jej części. W odniesieniu do osób fizycznych wystarczającym jest wpisanie takich danych jak imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer PESEL. Numer PESEL odgrywa istotną rolę nie tylko identyfikacyjną, ale również może być pomocny w przypadku konieczności wszczęcia w przyszłości postępowania cywilnego. W momencie zawierania umowy strony umowy powinny okazać sobie wzajemnie dowody tożsamości, tak aby możliwa była ich weryfikacja. W przypadku gdy jedna ze stron umowy jest przedsiębiorcą w umowie należy wskazać nazwę firmy, adres siedziby oraz NIP, a jeżeli podmiot jest wpisany do odpowiedniego rejestru, dane tego rejestru oraz numer pod jakim podmiot jest wpisany.

Zawierając umowę najmu strona może być reprezentowana przez pełnomocnika. Wówczas umowa powinna zawierać dane tego pełnomocnika oraz informacje w czyim imieniu pełnomocnik występuje. Załącznikiem do umowy powinno być pełnomocnictwo z którego będzie wynikało umocowanie pełnomocnika do zawarcia umowy najmu.

Przedmiot najmu

Jednym z najistotniejszych elementów umowy najmu jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy. Opis przedmiotu najmu zależy od tego co stanowi przedmiot umowy najmu, inaczej będzie wyglądał opis przedmiotu w sytuacji gdy przedmiotem będzie lokal mieszkalny, a inaczej gdy będzie to nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W przypadku lokalu mieszkalnego należy podać adres i numer lokalu, wielkość lokalu, liczbę i rodzaj pomieszczeń, numer księgi wieczystej wraz z informacją, w którym sądzie księga wieczysta jest prowadzona. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym również należy podać adres nieruchomości, powierzchnię budynku, liczbę i rodzaj pomieszczeń oraz numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Okres najmu

Umowa powinna określać czy umowa jest zawarta na czas oznaczony (np. rok, miesiąc) czy na czas nieoznaczony. Jeżeli strony ustaliły zasady przedłużenia umowy to umowa powinna również je zawierać. Określenie czasu trwania umowy najmu wpływa na możliwości wypowiedzenia umowy.

Wypowiedzenie umowy

Od tego, czy dochodzi do zawarcia umowy najmu na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony, uzależnione są postanowienia umowy najmu w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy. Umowa powinna zatem określać warunki i okres wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. Umowa powinna określać konkretne przyczyny, które mogą stanowić podstawę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez wynajmującego lub najemcę (np. zaległości w czynszu, rażące naruszenie warunków umowy, itd.). W sytuacji, gdy zostanie zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, a umowa nie będzie wskazywała, sytuacji w jakich możliwe jest rozwiązanie umowy przed upływem okresu jej obowiązywania, nie będzie możliwe jej wcześniejsze rozwiązanie. W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego istnieją ograniczenia w zakresie możliwości wypowiadania umów najmu i są one określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa o ochronie praw lokatorów”).

Czynsz i opłaty

Umowa powinna precyzyjnie określać kwotę czynszu, sposób i termin płatności, a także numer rachunku bankowego na jaki płatności mają być dokonywane. Powinna zawierać również postanowienia dotyczące dodatkowych opłat takich jak media, czynsz administracyjny, opłaty za utrzymanie części wspólnych itp.

Kaucja

W umowie najmu powinna zostać ustalona wysokość kaucji jaką najemca ma obowiązek wpłacić wynajmującemu przy zawieraniu umowy. Kaucja służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu wobec najemcy w dniu zakończenia umowy najmu. Górna wysokość kaucji w przypadku najmu lokali mieszkalnych jest ograniczona przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Prawa i obowiązki stron

Umowa najmu powinna również dokładnie określać prawa i obowiązki stron. Do obowiązków wynajmującego zaliczyć należy obowiązek utrzymania nieruchomości w stanie przydatnym do umówionego użytku, wykonywania niezbędnych naprawa. W umowie może zostać uregulowane w jakich sytuacjach, z jaką częstotliwością wynajmujący ma prawo kontrolować stan lokalu, który stanowi przedmiot umowy najmu. Do podstawowych obowiązków najemcy zaliczyć należy użytkowanie przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, terminowe płacenie czynszu, dbałość o stan techniczny i czystość.

Warunki użytkowania

Umowa powinna precyzować również do czego przedmiot najmu może być wykorzystywany oraz jakie są ograniczenia w sposobie korzystania. Umowa powinna precyzować również, warunki dotyczące ewentualnych zmian i adaptacji przedmiotu najmu przez najemcę oraz rozliczeń dokonanych nakładów przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu. Warunki dotyczące możliwości podnajmu przedmiotu najmu przez najemcę lub bezwzględnego zakazu podnajmu.

Postanowienia końcowe

W umowie mogą znaleźć się postanowienia dotyczące sposobu rozstrzygania sporów wynikających z umowy, np. mediacja, arbitraż, sąd właściwy.

Załączniki

Umowa powinna zawierać wykaz wszystkich załączników do umowy (np. protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzacja wyposażenia, pełnomocnictwo, w przypadku gdy umowa jest podpisywana przez pełnomocnika).

Podpisy stron

Umowa powinna być podpisana przez obie strony, co potwierdza ich zgodę na wszystkie zawarte w niej postanowienia. W przypadku firm, podpisy powinny być złożone przez osoby uprawnione do reprezentacji.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest specjalnym rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzonym w celu ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. Ten rodzaj umowy umożliwia wynajmującemu większe zabezpieczenie prawne niż standardowa umowa najmu, dając możliwość szybszego i prostszego przeprowadzenia eksmisji najemcy, który odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. Umowa najmu okazjonalnego jest uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Co oznacza iż osoby prawne nie mogą zawierać umowy najmu okazjonalnego. Umowa ta może zostać zawarta wyłącznie w celu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy, a nie prowadzeniu jego działalności gospodarczej.

Forma umowy

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Umowa ta może być zawarta tylko i wyłącznie na czas oznaczony, przy czym okres nie może być dłuższy niż 10 lat.

Poza podstawowymi elementami, które powinna zawierać każda umowa najmu – takimi jak identyfikacja stron, określenie okresu najmu, wysokość czynszu oraz sposób jego płatności – umowa najmu okazjonalnego wymaga dodatkowych załączników. Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Najemca musi również wskazać inny lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie konieczności wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Wymagane oświadczenia

Dodatkowo, do umowy należy dołączyć oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w przedmiotowym lokalu w razie wykonania obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę. Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia uniemożliwia wynajmującemu skorzystanie z korzyści płynących z tego rodzaju umowy. Na żądanie najemcy, wynajmujący musi przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący musi dostarczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem potwierdzonym urzędowo. Dokument ten powinien zawierać dane wynajmującego i najemcy, informacje o umowie najmu okazjonalnego oraz przyczynę ustania stosunku najmu. Termin na opuszczenie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Choć umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia dodatkowych formalności, a jej zawarcie jest bardziej skomplikowane niż w przypadku standardowej umowy najmu, to korzyści, jakie z niej płyną, zdecydowanie przeważają ewentualne niegodności przy jej zawieraniu.

Zastosowanie umowy najmu okazjonalnego stanowi większą gwarancję dla właściciela lokalu. Przede wszystkim, procedura eksmisji najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy, jest uproszczona i szybsza.

Zalety umowy najmu okazjonalnego

W sytuacji, gdy po wypowiedzeniu umowy najmu i upływie okresu wypowiedzenia, najemca nie chce wyprowadzić się z lokalu, wynajmujący nie musi wszczynać przed sądem długotrwałej procedury eksmisyjnej. W celu wyegzekwowania od najemcy obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu wynajmujący korzysta z oświadczenia sporządzonego w formie aktu notarialnego, przedłożonego przez najemcę, w którym najemca zobowiązał się do opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Zaletą zawierania umowy najmu okazjonalnego jest również to, iż obowiązek przedstawienia oświadczenia właściciela innego lokalu zmniejsza ryzyko wynajęcia lokalu nieuczciwym najemcom.

Ten rodzaj umowy niewątpliwie zwiększa ochronę prawną wynajmującego w przypadku problemów z najemcą.

Wady umowy najmu okazjonalnego

Wadą umowy najmu okazjonalnego jest fakt występowania dodatkowych kosztów związanych z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego oraz uzyskania oświadczenia właściciela innego lokalu. Przy czym koszty te tylko na pozór mogą stanowić wadę albowiem jeżeli weźmiemy pod uwagę, jakie koszty trzeba ponieść w sytuacji gdy nierzetelny najemca nie chce opuścić lokalu, koszty związane z dodatkowymi oświadczeniami, wcale nie są duże.

Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z większą liczbą formalności, takich jak zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz konieczność uzyskania i dołączenia dodatkowych oświadczeń. Co na początku może być zniechęcające dla stron umowy, ale w perspektywie czasu warto te niedogodności ponieść na początku zawierania umowy, niż na końcu martwic się kiedy i czy lokal zostanie nam przez najemcę zwrócony.

Najemca musi przedstawić oświadczenie właściciela innego lokalu, co może być trudne do spełnienia, szczególnie dla osób nieposiadających alternatywnego miejsca zamieszkania.

Umowa najmu lokalu instytucjonalnego

Umowa najmu lokalu instytucjonalnego stanowi specjalny rodzaj umowy najmu. Przedmiotem takiej umowy może być jedynie lokal mieszkalny. Wynajmującym w tym przypadku może być wyłącznie osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Oznacza to, że wynajmującym może być tylko przedsiębiorca zajmujący się wynajmowaniem lokali w ramach swojej działalności gospodarczej.

Czas trwania umowy

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas określony, bez ograniczenia długości jej trwania. Może być to zatem okres dłuższy niż 10 lat. Przepisy kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi najem na czas dłuższy niż dziesięć lat uznaje się po tym okresie za zawarty na czas nieokreślony, nie mają zastosowania w odniesieniu do tej umowy. Umowa taka może więc obowiązywać nawet przez 20 czy 30 lat. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej, pod rygorem nieważności.

W przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący ma prawo do podwyższania czynszu zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Strony mogą dowolnie ustalić zasady dotyczące podwyżek czynszu w ramach swobody umów. Wynajmujący musi jednak zadbać o to, aby zasady te były jasno określone w umowie, gdyż w przeciwnym razie podwyższenie czynszu w trakcie trwania umowy nie będzie możliwe.

Kaucja jest powszechnie stosowanym zabezpieczeniem w umowach najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego, wysokość kaucji jest ograniczona do sześciokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Korzystną regulacją dla wynajmującego jest możliwość zaspokojenia należności z kaucji w sytuacji, gdy najemca nie ureguluje płatności w terminie. Najemca jest zobowiązany do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości.

Obowiązkowe elementy umowy

Niezbędnym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Najemca składa również oświadczenie, że w razie konieczności opuszczenia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Takie oświadczenia są niezbędne, aby umowa mogła być uznana za umowę najmu instytucjonalnego.

W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, umowa najmu instytucjonalnego nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Przychody z tytułu najmu przedsiębiorcy rozliczają jako przychody z działalności gospodarczej.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu, w porównaniu do najmu okazjonalnego czy najmu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, znacznie wzmacnia pozycję wynajmującego. Dlatego przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali lub planujący rozpoczęcie takiej działalności, powinni rozważyć zawieranie umowy najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu lokalu instytucjonalnego z dojściem do własności

Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta. W przypadku takiego rodzaju najmu wynajmującym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali oraz jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Kwestią kluczową w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest wymóg zawarcia jej w formie aktu notarialnego.

Rozłożenie na raty ceny sprzedaży

Elementem charakterystycznym umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest rozłożenie na raty ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca zobowiązuje się do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy. Wynajmujący zobowiązuje się natomiast do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zakończenie stosunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, ale bez przeniesienia na najemcę własności lokalu, może mieć miejsce tylko w razie rozwiązania umowy najmu przez strony na podstawie zgodnego porozumienia zawartego przed upływem okresu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Czas trwania umowy

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności może być zawarta na czas oznaczony i może to być okres dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi zawierać następujące elementy: oznaczenie przedmiotu umowy, czynsz najmu, cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, postanowienie o ratalnej płatności ceny sprzedaży, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny oraz zobowiązanie najemcy do nabycia własności tego lokalu, zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie, oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego oraz oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Jak zostało wskazane powyżej, obowiązkowym elementem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest ustanowienie przez właściciela lokalu hipoteki na rzecz najemcy na lokalu będącym przedmiotem umowy. Ustanowienie hipoteki ma zabezpieczyć ewentualną przyszłą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny sprzedaży za lokal na wypadek niewykonania umowy.

Zaspokajanie wierzytelności z wpłaconej kaucji

W przypadku, gdy właściciel lokalu zdecyduje się na pobranie kaucji, jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli zostanie wpłacona kaucja, a wynajmujący w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji do jej pełnej wysokości. Głównym obowiązkiem najemcy, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest zapłata czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela, innych opłat, jeżeli są określone w umowie oraz ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności należy liczyć się z tym, że miesięczny czynsz najmu będzie znacznie wyższy niż w przypadku standardowej umowy najmu. Dzieje się tak dlatego, że czynsz ten zawiera jednocześnie ratę za wykupienie mieszkania. W związku z tym przy obecnej sytuacji związanej z cenami kredytów, inflacją i wysokim wskaźnikiem stóp procentowych, należy rozważyć, czy taka umowa najmu będzie dla nas korzystna.

Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli jednej ze stron składanym drugiej stronie. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszalnego musi zostać złożone w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od tego, czy jest to umowa zawarta na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu oraz termin wypowiedzenia muszą zostać określone w samej umowie najmu, przy czym postanowienia umowy muszą być zgodne z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, w tym przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Odbiór lokalu przez wynajmującego od najemcy następuje po zakończeniu umowy najmu i jest ważnym etapem, który może wiązać się z różnymi sytuacjami. Poniżej przedstawiamy najczęstsze scenariusze, które mogą się zdarzyć podczas tego procesu:

1. Stan techniczny lokalu: Wynajmujący powinien dokładnie sprawdzić stan techniczny lokalu w momencie jego zwrotu przez najemcę. Wynajmujący powinien szczególną uwagę zwrócić na ewentualne uszkodzenia, zużycie instalacji oraz funkcjonowanie urządzeń. Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną odnotowane wszystkie zauważone usterki. Protokół powinien być opatrzony podpisem dwóch stron. Jeżeli jedna ze stron odmawia podpisania protokołu, zaleca się sporządzenie jednostronnego protokołu, z adnotacją o odmowie jego podpisu przez drugą stronę.
2. Czystość i porządek: Lokal powinien zostać przekazany w takim samym stanie czystości, w jakim został wynajęty. Wynajmujący ma prawo oczekiwać, że najemca uprzątnie lokal, w tym wyczyści podłogi, okna oraz sanitariaty.
3. Rozliczenie mediów: Podczas odbioru lokalu warto sprawdzić stany liczników (woda, prąd, gaz) i porównać je z wcześniejszymi odczytami. Umożliwi to dokładne rozliczenie kosztów mediów za okres, w którym z lokalu korzystał najemca.
4. Usunięcie rzeczy osobistych: Najemca powinien usunąć wszystkie swoje rzeczy osobiste z lokalu. Jeśli jakiekolwiek przedmioty zostaną pozostawione, wynajmujący może zażądać ich natychmiastowego usunięcia lub obciążyć najemcę kosztami ich przechowania i ewentualnego transportu.
5. Zwrot kluczy: Na koniec odbioru lokalu najemca powinien zwrócić wynajmującemu wszystkie klucze do lokalu, w tym również klucze zapasowe oraz piloty do bram czy garaży, jeśli były przekazane, a także do skrzynki pocztowej.
6. Rozliczenie kaucji: Jeśli podczas odbioru lokalu nie zostaną stwierdzone żadne uszkodzenia ani zaległości finansowe, wynajmujący powinien zwrócić kaucję najemcy. W przypadku stwierdzenia uszkodzeń lub zaległości, kaucja może zostać pomniejszona o koszty napraw lub zaległe płatności.

Zachowanie staranności podczas odbioru lokalu pozwoli uniknąć nieporozumień i zapewni sprawną finalizację procesu najmu.

Dla wynajmującego najtrudniejszą sytuacją jest sytuacja, kiedy mimo rozwiązania umowy najmu, czy to wobec upływu okresu wypowiedzenia, czy to wobec upływu okresu na jaki umowa została zawarta, najemca nie opuszcza lokalu i zaprzestaje opłacać czynsz i inne opłaty związane z korzystaniem przez niego z lokalu. W sytuacji gdy zawarta został zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący aby doprowadzić do sytuacji, iż najemca opuści, opróżni i zwróci lokal musi złożyć do sądu powszechnego pozew o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu, czyli wszcząć tzw. procedurę eksmisyjną, co niestety jest dość długotrwałe.