Dwa modele zarządzania wspólnotą mieszkaniową, czyli kiedy sprawami wspólnoty kieruje zarząd, a kiedy zarządca?

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną zrzeszającą wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i jako taka jest decyzyjna, jeśli chodzi o zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości i inne kwestie, wspólne dla wszystkich właścicieli lokali w budynku. Oczywiście byłoby bardzo trudne, a być może nawet niemożliwe, aby wszystkie decyzje, nawet te najdrobniejsze podejmowali wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej (wspólnoty mogą bowiem liczyć nawet kilkaset członków). Jak więc może wyglądać zarządzanie nieruchomością wspólną?

Wspólnoty małe

W przypadku małych wspólnot, czyli takich, w których są współwłaściciele nie więcej niż trzech lokali, możliwe jest zarządzenie nieruchomością bezpośrednio przez wszystkich z nich. Do zarządu taką nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Nie ma tu konieczności wyboru zarządu ani tym bardziej wybierania zarządcy. Co do zasady, na wszelkie czynności w granicach zwykłego zarządu musi wyrazić zgodę większość współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie. Natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłych czynności oraz rozporządzania rzeczą wspólną niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku dużych wspólnot sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Wspólnoty duże

W przypadku większych wspólnot (czyli takich, w której skład wchodzą współwłaściciele lokali w budynku, w którym jest cztery lub więcej lokali), powstaje konieczność wybrania zarządcy lub wyboru zarządu.

Zarządca

Zarządcę (będącego osobą fizyczną lub prawną) mogą wybrać właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, gdzie określić mogą też sposób zarządu nieruchomością wspólną (nawet odmiennie niż proponuje to ustawa o własności lokali). Wybrany w ten sposób zarządca może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu, a do wykonania czynności przekraczających ten zakres (czyli np. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości czy przyjęcie rocznego planu gospodarczego) będzie potrzebował uchwały wspólnoty. Odwołanie takiego zarządcy może nastąpić poprzez uchwałę wspólnoty podjętej w obecności notariusza i odpowiednio przez niego zaprotokołowanej.

Zarząd

Poza zarządcą, zarząd nad nieruchomością wspólną sprawować może wybrany przez wspólnotę w uchwale zarząd. Zarząd składa się z jednej lub kilku osób fizycznych. Członkami zarządu mogą być zarówno właściciele lokali, jak również osoby spoza grona właścicieli. Do obowiązków Zarządu należy kierowanie sprawami wspólnoty, a także reprezentacja właścicieli lokali na zewnętrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Tak samo jak w przypadku zarządcy, zarząd może podejmować samodzielnie czynności w zakresie zwykłego zarządu. Zarząd wybrany musi stosować się do przepisów art. 20 i nast. Ustawy o własności lokali.

Zapraszamy także do zapoznania się z naszą ofertą usług prawnika od spraw spadkowych w Warszawie.

Autor:
Klaudyna Jarzec-Koślacz – warszawski prawnik nieruchomości