Prospekt informacyjny dewelopera – czemu jest taki ważny i potrzebny?

Wzór prospektu informacyjnego zmieniał się na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Pierwszy wzór stanowił załącznik do uchylonej już ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obecnie, od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”/„Nowa ustawa deweloperska”), obowiązuje nowy wzór prospektu. Nowa ustawa deweloperska znacznie poszerzyła treść prospektu, czyniąc go bardziej szczegółowym i nakładając tym samym na dewelopera dodatkowy obowiązek informacyjny wobec potencjalnego nabywcy nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż sama treść prospektu na przestrzeni tak szybko zmieniającego się prawa, również musi być nowelizowana. Ostatnia zmiana treści prospektu, miała miejsce wraz ze zmianą ustawy z dnia 27 marca 2023 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, we wrześniu 2023 roku, wobec wprowadzonych do ustawy zmian w przedmiocie procedur planistycznych.

Sporządzenie prospektu informacyjnego, jest co do zasady obowiązkiem ustawowym dewelopera. Sam prospekt ma za zadanie poinformować potencjalnego nabywcę, zgodnie z art. 23 Ustawy deweloperskiej o danych samego dewelopera, jego sytuacji prawno – finansowej oraz informacji dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiej lub zadania inwestycyjnego, a tym samym konkretnie oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prospekt informacyjny zapewnia wszechstronny pogląd na kupowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, informując jednocześnie o lokalizacji całej inwestycji, planach budowy, standardzie wykończenia. Obowiązek informacyjny wyrażony w prospekcie stanowi wyraz szeroko rozumianej ochrony nabywcy, a sam wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do Ustawy deweloperskiej.

Z jakich elementów składa się prospekt informacyjny dewelopera?

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części, tj. części pierwszej, czyli części ogólnej oraz części drugiej – części indywidualnej.

CZĘŚĆ OGÓLNA PROSPEKTU INFORMACYJNEGO

W części pierwszej, deweloper przede wszystkim zawiera informacje pozwalające zidentyfikować samego dewelopera, tj. firma, forma prawna prowadzonej działalności, siedzibę dewelopera, numer KRS, NIP, REGON oraz numer telefonu, adres poczty elektronicznej, adres strony internetowej dewelopera oraz numer faksu, jeżeli deweloper takowy posiada. Kolejno, jeżeli deweloper posiada już zrealizowane, ukończone przedsięwzięcia deweloperskie również je opisuje. Jest to tak zwana część opisująca historię i udokumentowane doświadczenie dewelopera. Uzupełnienie tych informacji jest istotnym elementem prospektu, ponieważ na tej podstawie możemy powziąć informacje, iż deweloper ma doświadczenie i posiada odpowiednią wiedzę dotyczącą dość trudnego i wymagającego rynku nieruchomości.

Lokalizacja przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

Kolejnym punktem części ogólnej są informacje dotyczące samej nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. Ta część prospektu jest częścią bardzo obszerną i rozbudowaną, zawierającą szereg informacji o samej nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim, ale również o obiektach, terenach i ich funkcjach znajdujących się nieopodal realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W ramach tego punktu, deweloper zobowiązany jest wskazać adres i numer działki ewidencyjnej oraz numer obrębu ewidencyjnego, na której będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz wskazać numer księgi wieczystej dla nieruchomości.

Następnie deweloper wskazuje jakie akty planowania przestrzennego lub jakie inne akty prawne obowiązują na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Kolejno, w zależności od tego, czy teren przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub czy na danym terenie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, deweloper uzupełnia odpowiednią część prospektu. Jeżeli teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazuje się między innymi maksymalną intensywność zabudowy, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej, minimalną liczbę miejsc do parkowania, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu. Nadto, deweloper zobowiązany jest wskazać ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów znajdujących się w odległości 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy wskazać należy między innymi funkcję zabudowy i zagospodarowanie terenu, sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu, a także cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym: gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy oraz szereg innych informacji.

Następnie, obok powyższego deweloper zobowiązany jest również wskazać wszelkie informacje, jakie posiada o przewidzianych inwestycjach w promieniu  1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Takie informacje należy uzyskać od odpowiednich organów administracji publicznej.

Informacje dotyczące budynku

W tej części, deweloper wskazuje informacje dotyczące budynku. Deweloper wskazuje między innymi, czy zostało wydane pozwolenie na budowę i czy jest ono ostateczne i czy zostało zaskarżone. Obok powyższego, deweloper wskazuje jaki organ wydał przedmiotowe pozwolenie na budowę. Nadto, deweloper zobowiązany jest wskazać planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych oraz krótki opis przedsięwzięcia deweloperskiego, na który składają się informacje o ilości kondygnacji budynku oraz rozmieszczenia budynków na nieruchomości.

Finansowanie oraz realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego

W części dotyczącej budynku, zawierają się również informacje dotyczące źródła finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wraz ze wskazaniem środków ochrony nabywcy oraz zasad funkcjonowania wybranego rodzaju środków zabezpieczenia oraz instytucji zapewniającej to bezpieczeństwo, tj. nazwę banku.

Kolejno, deweloper zobowiązany jest również do wskazania harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Zgodnie z Ustawą deweloperską harmonogram określa co najmniej: etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego; procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz termin zakończenia każdego z etapów. Harmonogram ma stanowić dla potencjalnego nabywcy informacje o czasie realizacji całej inwestycji i podejmowanych kolejnych czynności zmierzających do zakończenia inwestycji. Powyższe stanowi tak zwane informacje zabezpieczające interesy potencjalnych nabywców.

Warunki odstąpienia od umowy

Deweloper zobowiązany jest wyszczególnić w prospekcie warunki odstąpienia od umowy, odpowiadające zarówno treści zawartej umowy, jak i ustawowo wyszczególnionych przesłanek w art. 43 Ustawy deweloperskiej. Dla przykładu wskazać można, iż zgodnie z art. 43, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej albo innej umowy wyszczególnionej w Ustawie deweloperskiej jeżeli informacje zawarte w umowie, nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Szerzej o odstąpieniu można przeczytać na naszym blogu we wpisach odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę – https://www.jkmkancelaria.pl/artykuly/umowy-deweloperskie/odstapienie-od-umowy-deweloperskiej-przez-nabywce/ albo odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera – https://www.jkmkancelaria.pl/artykuly/umowy-deweloperskie/odstapienie-od-umowy-deweloperskiej-przez-dewelopera/.

Wszystkie powyżej wskazane informacje, są informacjami, które deweloper zawiera w części ogólnej, przedstawiając potencjalnemu nabywcy informacje nie tylko o samym przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, ale również o terenie znajdującym się nieopodal. Jest to istotne, ponieważ daje potencjalnemu nabywca szerszą perspektywę i pogląd na kupowany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.

CZĘŚĆ INDYWIDUALNA PROSPEKTU INFORMACYJNEGO

Następnie, prospekt informacyjny zawiera wyszczególnioną część indywidualną. Część indywidualna dotyczy bezpośrednio informacji o lokalu mieszkalnym bądź domu jednorodzinnym.

Informacje dotyczące nabywanego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego

W tej części deweloper zobowiązany jest wskazać cenę danego lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, powierzchnię użytkową, wskazać cenę za m2 powierzchni użytkowej. Następnie deweloper wskazuje termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie z opisanym przedmiotem umowy. Kolejno, opisując lokal mieszalny bądź dom jednorodzinny deweloper zobowiązany jest wskazać tzw. cechy domu jednorodzinnego albo budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny. Wówczas deweloper wskazuje liczbę kondygnacji, technologię wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości i dalej datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Załączniki do prospektu informacyjnego

Załącznikiem do prospektu informacyjnego jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej lub innej umowy, szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji. Są to nieodłączne elementy, które deweloper zobowiązany jest przedłożyć wraz z prospektem informacyjnym.

Wszystkie elementy prospektu informacyjnego tworzą kompleksowy i całościowy obraz realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, co pozwala na podjęcie przez potencjalnego nabywcę świadomej decyzji inwestycyjnej.

Prawnik z Warszawy do spraw spadkowych – Spójrz na Ofertę!

Autor
Warszawski prawnik ds. nieruchomości – Klaudyna Jarzec-Koślacz