Kluczowe elementy umowy deweloperskiej. Na co zwracać uwagę?

Umowa deweloperska jest umową nazwaną,która została zdefiniowana wprost w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska to umowa w której, deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości,a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Tzw. pierwsza ustawa deweloperska weszła w życie w 2011 roku. Przed 2011 rokiem zakup lokali odbywał się przez podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej i bez odpowiednich zabezpieczeń.Celem ustawy było zwiększenie ochrony nabywców. Następnie na przestrzeni ostatnich 10 lat, kiedy to zaczęły pojawiać się wątpliwości, na skutek stosowania ówcześnie obowiązujących przepisów, uchwalona została tzw. nowa ustawa deweloperska, której zadaniem jest zagwarantowanie jeszcze większej ochrony dla nabywcy.Wprowadzone zmiany kładą nacisk przede wszystkim na takie zagadnienia jak: prospekt informacyjny, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz umowa rezerwacyjna, termin i odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgłoszenia wady.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska, w myśl obowiązujących przepisów, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zadaniem aktu notarialnego jest zabezpieczenie zarówno nabywcy, jak i dewelopera. Umowa deweloperska zawierana jest w kancelarii notarialnej u wybranego zazwyczaj przez dewelopera notariusza. Później w tej samej kancelarii podpisywana jest umowa ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Z góry nie można oceniać tego negatywnie, albowiem notariusz często obsługuje całą transakcje od nabycia nieruchomości przez dewelopera, a zatem dobrze zna i jest w posiadaniu wszelkich dokumentów źródłowych dotyczących nieruchomości. W przypadku obaw czy wątpliwości zachęcamy do konsultacji umowy deweloperskiej u warszawskiego prawnika ds. nieruchomości.

Ustawa deweloperska określa niezbędne elementy każdej umowy deweloperskiej, szczegółowo określone w art. 35 ustawy deweloperskiej. Każdy z punktów katalogu jest ważny dla nabywcy, dlatego też nabywca winien skrupulatnie przejrzeć umowę. W sytuacji gdy któregoś z punktów brakuje należy zapytać o to dewelopera, ewentualnie skonsultować wątpliwość z naszą warszawską kancelarią ds. umowy deweloperskiej.

Elementy umowy deweloperskiej:

1. Określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej.

Podstawowym elementem umowy jest wskazanie stron umowy, tj. kto będzie występował po stronie dewelopera, a kto po stronie nabywcy. Najczęściej po stronie dewelopera będzie występowała spółka handlowa – spółka celowa założona na potrzeby tej konkretnej inwestycji. Dla przykładu może to być spółka komandytowa, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,i wówczas koniecznym będzie wskazanie kto w imieniu spółki będzie zawierał umowę i na jakiej podstawie oraz dane spółki, tj. siedziba, KRS, NIP, REGON, kapitał zakładowy. Po stronie nabywcy, występuje osoba fizyczna i wówczas należy podać: imię, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, numer dowodu osobistego. Na początku umowy deweloperskiej musi znaleźć się również informacja gdzie umowa jest zawierana oraz z jaką datą.

2. Cena nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

W umowie musi znaleźć się określenie ceny, za którą deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własności lokalu mieszkalnego i przenieść własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudować dom jednorodzinny na nieruchomości gruntowej, a następnie przenieść na nabywcę własność tej nieruchomości. Cena musi zawierać w sobie podatek od towarów i usług tj. wartość brutto oraz ewentualnie inne elementy składające się na cenę. Cena może zostać wyrażona w złotych polskich albo w walucie obcej.Wysokość ceny musi zostać sformułowana w sposób przejrzysty i jednoznaczny. Umowa deweloperska może wskazywać na składniki ceny, np. cenę za 1 m²powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, cenę pomieszczenia przynależnego, cenę prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.Wyodrębnienie poszczególnych przedmiotów umowy wiąże się z inną stawką podatku od towarów i usług.Cena jest obligatoryjnym postanowieniem umowy deweloperskiej.

3. Informacja o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmująca informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach.

Informacje o nieruchomości, na której prowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, mają oddawać jej stan faktyczny oraz prawny. W umowie deweloperskiej musi znaleźć się wskazanie działki ewidencyjnej na jakiej ma powstać przedsięwzięcie deweloperskie ze wskazaniem m.in. położenia, powierzchni użytkowej, sposobu korzystania z nieruchomości Analizie wówczas zostają poddane dokumenty, takie jak: księga wieczysta nieruchomości oraz wypis z rejestru gruntu, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Są to podstawowe dokumenty niezbędne do opisu nieruchomości. Lista jest znaczenie dłuższa i uzależniona od rodzaju nieruchomości.

W przypadku gdy przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne realizowane jest na kliku nieruchomościach posiadających odrębne księgi wieczyste w umowie deweloperskiej należy podać informacje i opisać każdą z tych nieruchomości.Jeśli nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać tę okoliczność i opisać, jaki rodzaj zabudowy dla nieruchomości przewiduje ten dokument.

Co ciekawe deweloper w momencie zawierania umowy deweloperskiej nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości. Jest jednak zobowiązany do poinformowania o tym nabywcy, tak aby nabywca mógł zdecydować o zawarciu lub odmowie zawarcia umowy deweloperskiej. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości zdecydowanie może stanowić przeszkodę we właściwym wykonaniu umowy deweloperskiej albo przedłużyć cały proces inwestycyjny.W przypadku wątpliwości warto skonsultować stan prawny nieruchomości z warszawskim prawnikiem ds. nieruchomości, pozwoli to na oszacowanie ewentualnych ryzyk związanych z nabyciem lub opóźnień w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy.

Do umowy deweloperskiej należy dołączyć rzut z zaznaczeniem położenia domu jednorodzinnego lub budynku celem uniknięcia nieścisłości. Wbrew pozorom wszelkie rzuty załączane do umowy deweloperskiej stanowią istotne źródło informacji dla nabywcy oraz ochrony jego praw. Określenie położenia domu jednorodzinnego lub budynku powinno być opisane, również w odniesieniu do granic nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie.

5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.

Należy określić usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku w płaszczyźnie poziomej budynku oraz w płaszczyźnie pionowej. Płaszczyzna pionowa to kondygnacja budynku. Natomiast płaszczyzna pozioma to odniesienie do wejścia do budynku czy wskazanie zlokalizowania okien lokalu w odniesieniu do stron świata. Do umowy deweloperskiej dołączyć należy rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu.

6. Określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

W umowie deweloperskiej powinna znaleźć się informacja o powierzchni użytkowej w całości, jak również o powierzchni użytkowej każdego z pomieszczeń. Powierzchnia oraz układ pomieszczeń winny wynikać z rzutu architektonicznego stanowiącego załącznik do umowy deweloperskiej. Do umowy deweloperskiej powinny zostać załączone również rzuty każdej z przynależności tj. garażu czy komórki lokatorskiej.

Standard wykończenia mieszkania i domu stanowią specyfikacje techniczną. Rekomendowane jest przygotowanie wyczerpującego standardu wykończenia zwłaszcza przy mniejszych inwestycjach. Pozwoli to na uniknięcie ewentualnych sporów sądowych w przyszłości.

7. Termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Termin powinien być określony jednoznacznie, ograniczając możliwość rozbieżnych interpretacji. Termin powinien wskazywać na dzień, miesiąc i rok. Postanowienie to jest obligatoryjnym postanowieniem umownym.

W praktyce pomiędzy przewidywanym terminem zakończenia budowy, a maksymalnym terminem zawarcia umowy ustanawiającej i przenoszącej własność przewiduje się odstęp kilku lub kilkunastomiesięczny, w zależności od skali przedsięwzięcia deweloperskiego.

8. Zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa ma charakter wzajemny wobec zobowiązania dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

9. Wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W umowie deweloperskiej wskazuje się numer rachunku powierniczego oraz nazwę banku, w którym taki rachunek jest prowadzony.Zapłaty ceny nabywca dokonuje w częściach, a nie jednorazowo. W umowie deweloperskiej rozpisuje się wysokości i warunki zapłaty kolejnych części ceny, które uzależnione są od ukończenia przez dewelopera prac przewidzianych dla danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

10. Informacje dotyczące:

    1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwa banku lub kasy, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    2. naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Informacja dotycząca mieszkaniowego rachunku powierniczego przede wszystkim powinna wskazywać jego rodzaj (zamknięty albo otwarty), co dalej będzie rzutowało na opis zasad dysponowania zgromadzonymi na nim środkami pieniężnymi. Istotą rachunku powierniczego jest tzw. „zamrożenie” kapitału wpłacanego przez nabywcę deweloperowi. Rachunek powierniczy ma chronić nabywcę przed swobodnym dysponowaniem jego środkami przez dewelopera.

Nabywca wpłaca wówczas pieniądze na rachunek powierniczy, a bank prowadzący taki rachunek wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (otwarty rachunek powierniczy) lub wręcz dopiero po podpisaniu przez nabywcę umowy przenoszącej własność mieszkania, lub domu (zamknięty rachunek).

Nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank na zlecenie dewelopera.

Umowa deweloperska powinna wskazywać na zasady naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

11. Numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy, oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ.

Informacje o pozwoleniu na budowę dają nabywcy możliwość oceny czy realizacja inwestycji zgodnie z umową deweloperską jest realna. W umowie deweloperskiej należy podać numer decyzji, datę decyzji, oznaczenie organu wydającego decyzję oraz informacje o ostateczności lub zaskarżeniu decyzji, jak również opisać wszelkie decyzje zmieniające pozwolenia na budowę oraz decyzje przenoszące pozwolenie na budowę z pierwotnego inwestora na dewelopera.

12. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego należy określić przy pomocy daty. Chronologia zdarzeń jest następująca. Najpierw następuje rozpoczęcie prac budowlanych, potem zakończenie prac budowlanych, następnie odbiór przedmiotu umowy, a później zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności.

Określenie terminów tj. wyznaczenie dat następuje w zasadzie dowolnie. Nie ma określonego wymaganego odstępu czasowego pomiędzy tymi zdarzeniami.

Termin rozpoczęcia robót budowlanych powinien zostać wskazany na podstawie wpisu dokonanego w dzienniku budowy. Termin zakończenia robót budowlanych powinien zostać określony jako spodziewana data dokonania wpisu informacyjnego o zakończeniu prac budowlanych realizowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego w dzienniku budowy. Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębnione zostały zadania inwestycyjne, w treści umowy deweloperskiej należy podać termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych dla każdego zadania inwestycyjnego.

13. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa.

Jest to jedno z ważniejszych postanowień umowy deweloperskiej, bowiem możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej przewidziana jest tylko w określonych sytuacjach. Nie można dopuścić do modyfikacji zasad odstąpienia od umowy w sposób mniej korzystny dla nabywcy tj. żeby nie doszło do zawężenia jego uprawień lub przyznania deweloperowi szerszych możliwości odstąpienia od umowy, zarówno co do wskazania okoliczności, jak i terminów (odpowiednie ich skracanie i wydłużanie). Jakiekolwiek dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez dewelopera będzie dla nabywcy rozwiązaniem mniej korzystnym niż przewidują to przepisy ustawy, zostanie uznane za postanowienie nieważne.

Nie można w treści umowy deweloperskiej jedynie odwołać się do treści przepisów ustawy deweloperskiej. Konieczne jest dokładne określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zazwyczaj w praktyce postanowienie dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowią powtórzenie treści ustawy.

14. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały.

Nie jest to obligatoryjne postanowienie umowne, co stanowi różnice w stosunku do wymagań starej ustawy deweloperskiej. Natomiast, zauważyć trzeba, iż strony często stosują to postanowienie celem zabezpieczenia swoich interesów. Deweloper, celem zabezpieczenia wszelkich płatności, a nabywca celem zabezpieczenia uzyskania praw wynikających z umowy deweloperskiej w postaci terminowego zakończenia budowy i wydania lokalu oraz terminowego przeniesienia własności.

15. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

 Deweloper musi wskazać w jaki sposób dojdzie do określenia ostatecznego pomiaru powierzchni użytkowej. Obecnie odbywa się to według polskiej normy PN-ISO 9836:2022-07. Norma ta zastąpiła normę PN-ISO 9836:2015-12 i jeszcze wcześniejszą normę PN-ISO-9836:1997.Określenie powierzchni jest istotne, ponieważ zdarza się, iż dochodzi do wielu sporów na tym tle i zmian zaistniałych na kolejnych etapach inwestycji. Jest to obligatoryjne postanowienie umowne.

Postanowienia dotyczące metrażu są bardzo istotne z punktu widzenie nabywcy, albowiem na tej podstawie wizualizuje on swoje wymarzone mieszkanie. Metraż wskazany w umowie deweloperskiej jest metrażem projektowanym, albowiem umowa podpisywana jest w trakcie realizacji inwestycji. Dopiero do umowy ustanawiającej i przenoszącej własność wpisuje się rzeczywisty metraż. Ważne zatem jest, aby poprosić dewelopera o udostępnienie nam informacji o projektowanym metrażu i wymiarach poszczególnych izb mieszkania/domu i dołączenie takiej informacji do umowy deweloperskiej albo podanie tej informacji w treści samej umowy. Pozwoli to nabywcy na egzekwowanie swoich praw w postaci odszkodowania, a nawet odstąpienia od umowy deweloperskiej. W praktyce dość często zdarzają się sytuacje, w których deweloper oddaje lokal zgodny z projektowanym metrażem, ale zupełnie o innych wymiarach poszczególnych pomieszczeń.

16. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, wyszczególnionymi w ustawie.

W umowie deweloperskiej nabywca oświadcza, iż odebrał prospekt informacyjny wraz z załącznikami oraz zapoznał się z jego treścią. Nabywca powinien również złożyć oświadczenie o poinformowaniu go przez dewelopera o możliwości zapoznania się mi.in.z następującymi dokumentami aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, projektem budowlanym.

17. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

W umowie należy wskazać dokładnie w jaki sposób deweloper zawiadomi nabywcę o terminie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz sposobie zawiadomienia – zazwyczaj deweloper zawiadamia nabywcę o powyższym w formie pisemnej, chociaż już coraz częściej stosowana jest zawiadomienie elektroniczne.Jest to obligatoryjne postanowienie umowne.

18. Informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielania bez obciążeniowe przeniesienie własności lokalu.

W umowie winna być zawarta informacja, iż deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, powinien mieć zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezmobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bez obciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym. Jest to obligatoryjne postanowienie umowne.

19. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jest to obligatoryjne postanowienie umowne, kształtujące zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej.

20. Informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Jeżeli została zawarta umowa rezerwacyjna, taka informacja również winna znaleźć się w umowie. Niezbędne jest umieszczenie informacji o zawarciu umowy rezerwacyjnej, wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o jej braku. Ujawnienie tych informacji ma znaczenie w szczególności w kontekście rozliczeń dewelopera z nabywcą, który dokonał wpłaty opłaty rezerwacyjnej.

Powyższe elementy są elementami kluczowymi. Istotne jest, aby z dużą dokładnością przeanalizować postanowienia umowy deweloperskiej, aby mieć świadomość jakie obowiązki i prawa ciążą zarówno na nabywcach oraz jakie przysługują deweloperowi. Jeżeli jakiekolwiek postanowienia umowy są dla nabywcy niezrozumiałe, wówczas rekomenduje się, aby udać się do warszawskiego prawnika od nieruchomości, aby ten mógł razem z nabywcą przeanalizować i wyjaśnić wszelkie nieścisłości lub niezrozumiałe dla nabywcy kwestie.Ponadto, warszawski prawnik od nieruchomości przeanalizuje umowę w przedmiocie niedozwolonych klauzul umownych, o których więcej można przeczytać we wpisie „Klauzule abuzywne (niedozwolone) w umowach deweloperskich”. https://www.jkmkancelaria.pl/artykuly/umowy-deweloperskie/klauzule-abuzywne-w-umowach-deweloperskich/