Normalne zużycie lokalu, a szkoda w lokalu

Najem mieszkań cieszy się coraz większą popularnością. Jednym z czynników wspomagających ten proces jest fakt, że kredyty mieszkaniowe są coraz trudniej dostępne. Połączenie rosnącej popularności stosunku najmu lokali mieszkalnych ze wzrostem świadomości prawnej Polaków powoduje, że coraz częściej pojawiają się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jedna z głównych osi sporu wynika z naturalnego faktu, że na skutek używania rzeczy się zużywają lub ulegają uszkodzeniu. Pojawia się w związku z tym pytanie – za jakie uszkodzenia musi odpowiedzieć najemca, a za jakie nie?

Jedną z fundamentalnych kwestii istotnych przed zawarciem umowy najmu lokalu powinno być sporządzenie dobrej umowy, która możliwie najbardziej zabezpieczy interesy obu stron. Wynajmujący i najemca mogą w niej określić przykładowo zakres napraw, jakie każda ze stron będzie musiała zrealizować w przypadku wystąpienia uszkodzenia i kto za nie powinien zapłacić. Z wyjątkiem najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą bowiem swobodnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Dopiero jeśli dana kwestia nie zostanie uregulowana umownie – zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Rzeczą dodatkową obok umowy najmu, która zabezpiecza interesy obu stron, jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym strony opiszą stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w lokalu instalacji i urządzeń. Warto umieścić w nim także spis wyposażenia lokalu. Analogiczny protokół warto także sporządzić przy zwrocie lokalu wynajmującemu. Takie protokoły stanowić będą podstawę rozliczeń. Najemca może także zabezpieczyć interesy fotografując lokal przy odebraniu lokalu i przed jego zwrotem (ważne, aby dało się ustalić daty wykonania zdjęć).

Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Z drugiej strony, najemca jest zobowiązany po zakończeniu okresu najmu zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie poniesie odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Najczęściej pojawiają się pytania o to, jakie uszkodzenia stanowią wynik normalnego używania rzeczy, a które przekraczają ten zakres. W pierwszej kolejności należy rozróżnić szkody wynikające z niewłaściwego używania rzeczy od zużycia na skutek normalnej eksploatacji.

Najemca nie będzie odpowiadał za szkody powstałe w związku z normalnym używaniem rzeczy. Jednakże, jeśli te szkody mogą być naprawione poprzez poniesienie drobnych nakładów, będzie musiał je ponieść. Kwestia ta także może być uregulowana przez strony w umowie – w przypadku braku stosownych postanowień należy stosować obowiązujące przepisy prawa. W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie określone w art. 681 kodeksu cywilnego przykładowe wyliczenie drobnych nakładów obciążających najemcę. W przypadku pozostałych umów najmu lokalu mieszkalnego, obowiązkowe nakłady najemców określone są w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Za szkody powstałe z winy najemcy, które nie powstaną wskutek normalnego używania rzeczy (czy to niewłaściwego używania, czy to zbyt intensywnego), odpowie najemca.

Powszechnym zjawiskiem przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego jest pobieranie od najemców kaucji na poczet zabezpieczenia prawidłowego wykonywania stosunku prawnego. Wynajmujący może pokryć z wpłaconej kaucji, w szczególności wierzytelności związane ze szkodami powstałymi w lokalu związanymi z nadmiernym użyciem rzeczy przez najemcę, jak i te, które związane są z normalnym użyciem rzeczy, jednakże ich usunięcie obciążało najemcę, bo powinno być dokonane w ramach drobnych nakładów.

Jak więc mogą przykładowo wyglądać szkody spowodowane normalnym używaniem rzeczy, a jak zniszczenia spowodowane niewłaściwym używaniem rzeczy, ilustruje poniższa tabela. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i w sytuacji każdego sporu taka sama szkoda może wynikać tak z normalnego używania rzeczy, jak i zniszczenia. Inaczej będzie się oceniać bowiem najem, który trwał miesiąc, jak taki, który trwał 10 lat. Przykładowo, w przypadku tygodniowego okresu najmu porysowany parkiet pod stołem może być kwalifikowany jako zniszczenie, natomiast taka sytuacja po pięciu latach najmu może być już skutkiem normalnego używania.

Rzecz	Zniszczenie	Normalne używanie
Podłogi	– ubytki w podłodze np. wyrwane panele, deski – popękane płytki	– drobne zarysowania np. pod stołem wynikające z przesuwania mebli (przy czym tu trzeba sprawdzić czy filce zostały założone na krzesła, czy wynajmujący o tym uprzedzał)
Drzwi	– wyrwana klamka – podrapanie okleiny na drzwiach przez zwierzę np. przez psa – drzwi wyrwane z zawiasów	– drobne zarysowania – poluzowane zawiasy
Okna	– potłuczone okna – zabrudzone okna farbą albo innym środkiem, którego nie można zmyć – uszkodzony parapet	– wyrobione uszczelki – zakurzone / brudne okna wymagające jedynie umycia
Ściany i sufity	– dużo otworów w ścianach na skutek rzucania w ścianę piłką lub innym przedmiotem – ubytki w tynku – znaczne porysowanie lub otarcie ścian – podarta lub zerwana tapeta – zabrudzenia ścian wynikające z opierania o nie swoich nóg lub wskutek działania zwierząt – zaplamienie ścian np. olejem – pomalowanie ścian i sufitów na nietypowe kolory (np. czarny, różowy, pomarańczowy) – listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek zawilgocenia mieszkania – zażółcony sufit spowodowany paleniem papierosów w mieszkaniu – wyrwane gniazdka elektrycznych ze ściany	– drobne otarcia – pojedyncze otwory po obrazach lub szafkach (choć warto zakleić wszystkie zrobione przez siebie otwory) – samoistne pęknięcia wskutek osiadania budynku – wyblakła lub lekko naderwana tapeta – lekkie zabrudzenia – pomalowanie ścian i sufitów na kolory zwyczajowo stosowane (np. biały, beżowy, pastelowy) – choć kwestia ta może być uregulowana swobodnie przez strony, zasadniczo kolor powinien pozostać taki sam jak w dniu wydania lokalu – listwy podłogowe odchodzące od ściany wskutek osiadania budynku albo wskutek wyschnięcia kleju
Meble	– znaczne zarysowania – wyrwane zawiasy – urwane / wyrwane drzwiczki – połamane nóżki w krzesłach – zalana tapicerka na krzesłach lub kanapach – wypalone papierosami dziury w tapicerce – braki w meblach np. skradzione szafki, kanapy, łóżka – wyrwany żyrandol	– drobne zarysowania – poluzowane zawiasy – wytarta tapicerka na krzesłach lub kanapach
Armatura łazienkowa, wanny, umywalki, itp.	– duże zarysowania – zatkane odpływy wody – znaczne uszkodzenia armatury – skradzione baterie łazienkowe – pęknięta muszla klozetowa	– drobne zarysowania – wyrobione uszczelki – zużyte fugi – ubytki silikonu
Elementy kuchenne	– mechaniczne zniszczenia sprzętów, zapieczony piekarnik – znacznie porysowane blaty i meble – pęknięta płyta kuchenna – braki w wyposażeniu kuchni np. skradzione sprzęty AGD, zastawa kuchenna, baterie kuchenne	– zużyte sprzęty – niewielkie plamy na ścianie – lekkie rysy na blacie i meblach – drobne zarysowania płyty kuchennej

Adwokat od spraw spadkowych Warszawa – Sprawdź Ofertę!

Opracowanie:
Prawnik nieruchomości Warszawa – Klaudyna Jarzec-Koślacz