Sprzedaż lokalu wraz z najemcą

Badając stan prawny nieruchomości należy ustalić czy nieruchomość objęta jest umową najmu. Informacje taką można pozyskać od zbywcy nieruchomości, czasami można ją wyczytać z księgi wieczystej. Jakie są konsekwencje nabycia nieruchomości z najemcą, jakie ryzyka się z tym wiążą dla nabywcy o tym poniżej.

Możliwość zbycia lokalu

Zgodnie z art. 678 k.c. § 1 „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. W myśl powyższego, zbywca może zbyć lokal wraz z najemcą. Wówczas nabywca lokalu wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu lokalu na miejsce zbywcy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 04 grudnia 2012 roku o sygnaturze akt I ACa 717/12 „Brzmienie art. 678 KC wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu (dzierżawy), lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego (wydzierżawiąjącego), gdyż w przepisie mówi się o „wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.[…]”.

W oparciu o ten przepis nabywca może wypowiedzieć najem, chociażby umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, a jeżeli czas trwania najmu nie był oznaczony – gdy umowne terminy wypowiedzenia najmu przez wynajmującego są dłuższe niż terminy ustawowe. Nabywca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, również gdy nie zachodzą wypadki w umowie określone, a nawet gdy umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia.

Ograniczenia Nabywcy

Pomimo przyznania uprawnienia w przedmiocie wypowiedzenia umowy, sytuacja może ulec zmianie, gdy umowa ta zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zgodnie z art. 678 § 2 k.c. „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Wówczas, nabywca lokalu nie będzie miał możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Dla przykładu Sąd Okręgowy w Łomży w wyroku z dnia 10 września 2014 roku o sygnaturze akt I C 730/12, stwierdza cyt:„Uwzględniając treść przepisu art. 678 KC w zw. z art. 1002 KPC oraz fakt, że umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, z datą pewną i na czas oznaczony, a nieruchomość została wydana najemcy, powodowi nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, a złożone przez niego oświadczenie o wypowiedzeniu było nieskuteczne i nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu”.

Nadto, w doktrynie przewiduje się również inną możliwość wyłączenia zastosowania art. 678 k.c., a mianowicie wskazuje się, iż „Szczególne uprawnienie do przedwczesnego wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, gdy prawo najmu nieruchomości zostało wpisane w księdze wieczystej. System ksiąg wieczystych zapewnia możliwość poznania stanu prawnego nieruchomości (w tym wypadku dowiedzenia się przez nabywcę, że jest ona przedmiotem najmu), a także skuteczność prawa ujawnionego w księdze wieczystej względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 16 i 17 KWU)”. (Komentarz KC T. III red. Gutowski 2022 wyd. 3 / Panowicz-Lipska).

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

W razie zbycia lokalu będącego przedmiotem najmu, ustawodawca wprost wskazuje nam w art. 678 k.c., iż zastosowanie znajdą wówczas ustawowe terminy wypowiedzenia. A zatem, w myśl art. 688 k.c. „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.”

W przypadku lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 692 k.c. „przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu”. Kiedy najemca objął już przedmiot najmu, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Podsumowując, zawierając umowę sprzedaży lokalu nabywca powinien powziąć informacje czy nabywany lokal objęty jest umową najmu, jaką formę ma umowa najmu oraz jaka jest jej treść.

Zobacz Ofertę —> warszawski adwokat od spraw spadkowych

Opracowanie:
Prawnik nieruchomości – Klaudyna Jarzec-Koślacz