Jak założyć spółkę deweloperską?

Chociaż przedsięwzięcie deweloperskie najczęściej kojarzy się z budowaniem budynków wielomieszkalnych/ wielolokalowych, deweloperzy zajmują się również budowaniem budynków usługowo – biurowych czy chociażby galerii handlowych czy obiektów przemysłowych.

Na rynku nieruchomości występuje dużo małych deweloperów. Wynika to z faktu, iż działalność deweloperów bardzo zyskuje na popularności tzw. rynku lokalnym, realizujących swoje przedsięwzięcia na przedmieściach dużych miast lub w mniejszych miejscowościach. Przedsięwzięcia te nie są wówczas realizowane na tak dużą skalę i stanowią atrakcyjne źródło dochodów dla lokalnych przedsiębiorców. Chcąc jako przedsiębiorca rozpocząć działalność deweloperską należy rozważyć szereg elementów, w tym m.in. jaka forma działalności będzie dla nas odpowiednia, a następnie przeprowadzić szereg czynności niezbędnych do zarejestrowania działalności gospodarczej. Planując rozpoczęcie działalność w branży deweloperskiej zaleca się konsultację z prawnikiem ds. nieruchomości z Warszawy, który udzieli wsparcia prawnego i pomoże sprawnie przejść przez cały proces.

Kim jest deweloper?

Deweloper to przedsiębiorca sprawujący opiekę, nadzorujący i zarządzający całym procesem inwestycyjnym. Poczynając od zlecenia badania stanu prawnego nieruchomości, poprzez zakup nieruchomości, a następnie prace z architektami nad projektem budowlanym, uzyskanie niezbędnych decyzji dla przykładu środowiskowych, o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę, po pozwolenie na użytkowanie. Deweloper zleca również przygotowanie prospektu informacyjnego, umowy deweloperskiej, zawiera z bankami umowy o rachunki powiernicze oraz umowy na finansowanie inwestycji.

Co do zasady przepisy prawa nie nakładają na dewelopera żadnych wymagań formalnych, chociażby w postaci konieczności pozyskania licencji czy ukończenia niezbędnych kursów. Co wcale nie oznacza, iż deweloper nie powinien mieć szerokiej wiedzy i kompetencji w przedmiocie nabywania nieruchomości, prowadzenia inwestycji, aspektów technicznych dotyczących realizowanych przedsięwzięć czy zasad sprzedaży.

Nieco większe wymogi występują w przypadków deweloperów budujących na rynku mieszkaniowym. Zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”), deweloperem jest przedsiębiorca, który to w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Działalność deweloperska to inaczej działalność gospodarcza wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, w celach zarobkowych, której przedmiotem będzie realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego.

Z kim współpracuje deweloper?

Deweloper jest inwestorem, który realizuje projekt, poczynając od nabycia nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę, następnie nadzór na prawidłową budową, aż do pozyskania pozwolenia na użytkowanie. Deweloper realizując inwestycje współpracuje na początkowym etapie tj. audytu nieruchomości oraz zakupu z radcami prawnymi oraz z notariuszami, w fazie projektu z architektami, następnie wykonawcami, podwykonawcami, bankami, a na końcowym etapie pośrednikami nieruchomości, doradcami kredytowymi czy agencjami reklamowymi.

Wybór formy prawnej w zależności od skali działalności

Działalność deweloperska może być prowadzona zarówno w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, spółki osobowej, jak i spółki kapitałowej. Natomiast, podejmując decyzję o prowadzeniu działalności deweloperskiej, należy zastanowić się nad formą prawną takiej działalności, którą należy rozpatrywać w kontekście skali prowadzonej działalności, ale również w przedmiocie odpowiedzialności za zobowiązania. Biorąc pod uwagę powyższe, najczęściej działalności deweloperskie prowadzone są w formie spółki komandytowej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością bądź w formie spółki akcyjnej.

Wybór przedmiotu działalności spółki

Kolejnym krokiem po wyborze formy działalności prowadzonej spółki deweloperskiej, jest wybór przedmiotu działalności spółki.

Przedmiot działalności spółki, określa się poprzez wybór odpowiedniego kodu Polskiej Klasyfikacji Działalności, w skrócie PKD. Wybór PKD jest nieodłącznym elementem zakładania spółki deweloperskiej. Przedmiot Działalności Gospodarczej precyzuje jaka będzie główna działalność spółki, tj. przeważająca działalność oraz tzw. pozostała działalność, która również będzie realizowana przez spółkę jednak w mniejszym stopniu.

Głównym przedmiotem działalności spółki deweloperskiej będzie zazwyczaj PKD 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Natomiast pozostałymi mogą być: 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę;  68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, 43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych,  43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich, 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych.

Rejestracja spółki deweloperskiej

Istnieją dwie możliwości zarejestrowania spółki deweloperskiej. W zależności od wybranej formy spółki może to być system S24 lub Portal Rejestrów Sądowy, tzw. PRS. Spółkę komandytową oraz spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością możemy założyć zarówno przez jeden i drugi system, natomiast w przypadku spółki akcyjnej będzie to jedynie system PRS. Te dwa systemy są od siebie różne. System S24 nakłada na spółkę obowiązek skorzystania z dostępnego w systemie wzorca umowy, co pozbawia nas możliwości dowolnego kształtowania treści umowy spółki. Ponadto, kapitał zakładowy spółki może zostać wniesiony jedynie w formie pieniężnej. System PRS daje nam więcej możliwości i dlatego też rekomenduje się wybór właśnie tego systemu. Rejestrując spółkę przez system PRS nie korzystamy z żadnego wzorca umowy. Treść umowy może być ukształtowana w dowolny sposób, w granicach obowiązujących przepisów prawa, ale dopasowany do potrzeb i celów zakładanej spółki. Umowę wówczas należy zawrzeć w formie aktu notarialnego u notariusza, a rejestrując spółkę należy wpisać numer CERWAN, który znajduje się na certyfikacie wydawanym przez notariusza wraz z podpisaną umową. Kolejno, nieodłącznym elementem jest dołączenie oświadczeń, wymaganych ustawowo. Dla przykładu można wskazać, iż w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będą to: lista wspólników, oświadczenie o wniesieniu całości wkładów na pokrycie kapitału zakładowego, oświadczenia członków zarządu o ich adresie do doręczeń, zgoda członków zarządu na pełnienie funkcji w zarządzie, lista osób uprawnionych do powołania zarządu wraz z adresami do doręczeń.

Jak wynika z powyższego, założenie spółki wymaga przemyślenia, zaplanowania a następnie podjęcia szeregu czynności. Natomiast najważniejszą kwestią jest decyzja w jakiej formie przedsiębiorca chce rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej/ deweloperskiej, jaka będzie skala działalności oraz jakie ma możliwości finansowe oraz zasoby osobowe niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Warszawski prawnik do spraw spadkowych – zerknij na całą ofertę i zaktualizowany cennik usług.