Formy prawne prowadzenia działalności deweloperskiej

Decyzja o wyborze formy prawnej dla prowadzenia działalności deweloperskiej jest jednym z najważniejszych wyborów, przed którym stoi przyszły deweloper. Forma prawna wpływa na wiele aspektów funkcjonowania przedsiębiorstwa, od kwestii podatkowych, przez możliwości pozyskiwania finansowania, aż po odpowiedzialność za zobowiązania. Wpływ na wybór odpowiedniej formy prowadzenia działalności ma również skala w jakiej działalność ma być prowadzona. Dla mniejszych projektów może wystarczyć jednoosobowa działalność gospodarcza, ale większe inwestycje często wymagają struktur bardziej skomplikowanych, jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Jedną z możliwych form prowadzenia działalności deweloperskiej jest jednoosobowa działalność gospodarcza. Główną zaletą jednoosobowej działalności gospodarczej jest prostota i niski koszt założenia oraz prowadzenia. Nie wymaga ona skomplikowanych procedur rejestracyjnych ani znaczącego kapitału początkowego, co sprawia, że jest to atrakcyjna opcja dla początkujących przedsiębiorców. Korzyścią jest również fakt, iż przedsiębiorca ma pełną kontrolę nad wszystkimi decyzjami dotyczącymi jego firmy. Pozwala to na szybką reakcję na zmieniające się warunki rynkowe i elastyczność w prowadzeniu działalności. Powodem, dla którego wielu przedsiębiorców planujących rozpocząć działalność deweloperska nie decyduje się jednak na jej prowadzenie w formie jednoosobowej działalności gospodarczej jest nieograniczona odpowiedzialność przedsiębiorcy za zobowiązania firmy. Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą odpowiada za zobowiązania firmy całym swoim majątkiem osobistym. W przypadku działalności deweloperskiej, gdzie projekty wiążą się z dużym ryzykiem i wysokimi kosztami, taka odpowiedzialność może być zbyt znaczącym obciążeniem. Dodatkowo na uwadze należy mieć, iż jednoosobowa działalność gospodarcza może napotykać na trudności w pozyskiwaniu finansowania zewnętrznego. Banki i inwestorzy często są bardziej skłonni do współpracy z firmami o bardziej złożonej strukturze prawnej, takimi jak spółki osobowe, czy kapitałowe.

Spółka komandytowa

Spółka komandytowa jest spółką osobową, która we własnym imieniu może nabywać prawa, a w przypadku spółki deweloperskiej to najważniejsze jakim jest prawo własności. W przypadku, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna wspólnicy spółki ponoszą subsydiarną odpowiedzialność. W przypadku spółki komandytowej, wyróżniamy dwa typy wspólników: komplementariusza i komandytariusza. Komandytariusz odpowiada za zobowiązania spółki wobec jej wierzycieli tylko do wysokości sumy komandytowej, tj. jego odpowiedzialność jest ograniczona. Natomiast komplementariusz odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia.

Nabywanie nieruchomości przez spółkę komandytową

Nabycie nieruchomości przez spółkę komandytową niewątpliwie jest czynnością przekraczającą zwykłe czynności spółki. Dlatego też zastosowanie znajdzie art. 121 § 2 k.s.h., zgodnie z którym, w sprawach przekraczających zwykłe czynności spółki wymagana jest zgoda nie tylko komplementariusza, ale też komandytariusza. Niemniej jednak umowa spółki komandytowej może stanowić, że nawet w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zgoda komandytariusza nie jest wymagana. Kodeks spółek handlowych nie przewiduje skutków braku zgody komandytariusza na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przyjmuje się, że brak zgody komandytariusza co do zasady nie wpływa na ważność czynności prawnej dokonanej przez spółkę, albowiem brak jest odpowiednika w postaci art. 17 k.s.h., znajdującego zastosowanie przy spółkach kapitałowych. Brak zgody komandytariusza na podjęcie danej czynności może jednak stanowić podstawę do pociągnięcia wspólników prowadzących sprawy spółki do odpowiedzialności odszkodowawczej, bądź korporacyjnej.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest spółką kapitałową i posiada osobowość prawną. Kapitał zakładowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie może być mniejszy niż 5.000 zł. Przy czym rozważenia wymaga czy spółka deweloperska z kapitałem zakładowym w wysokości 5.000 zł nie traci na wiarygodności potencjalnych nabywców mieszkań.

Wybór formy prowadzonej działalności zależy od wielu czynników i każdy przedsiębiorca – deweloper musi dokonać indywidulanej analizy. Bardzo często zdarza się, iż przedsiębiorcy decydują się na założenie spółki komandytowej, w której komplementariuszem będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Decydując się na taki kroki, ograniczają swoją odpowiedzialność za zobowiązania. Wówczas, w spółce komandytowej wspólnikiem – komplementariuszem będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a komandytariuszem – osoba fizyczna. Tym samym komplementariusz będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada do wysokości majątku tej spółki. Natomiast odpowiedzialność osób fizycznych jest ograniczona, do wysokości sumy komandytowej.

Nabywanie nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Jeżeli umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie stanowi inaczej, nabycie i zbycie całości nieruchomości, jak i jakiegokolwiek udziału w nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju, przeznaczenia czy położenia wymaga uchwały wspólników.

Wyjątek stanowi sytuacja nabycia dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50.000 złotych, przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki. Wtedy uchwała wspólników wyrażająca zgodę zawsze jest wymagana, chyba że umowa dotycząca nieruchomości została już przewidziana w umowie spółki i szczegółowo w niej opisana. Celem tej regulacji jest ochrona spółki, jak również wspólników przed nadmiernymi inwestycjami na początkowym etapie istnienia spółki.

Przygotowując umowę spółki należy również pamiętać o wyłączeniu spod konieczności uzyskania uchwały wspólników rozporządzania prawem lub zaciągania zobowiązań do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego.

Spółka akcyjna

Dwie powyższe formy wybierane są zazwyczaj przez mniejszych deweloperów, którzy na początku działalności nie dysponują jeszcze dużym kapitałem. Natomiast, jeżeli skala działalności oraz możliwości finansowe wskazują na możliwość podjęcia realizacji dużych przedsięwzięć deweloperskich, wówczas przedsiębiorcy decydują się na prowadzenie spółki deweloperskiej w formie spółki akcyjnej, która również jest spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną. Spółka akcyjna dedykowana jest większym deweloperom, bowiem sam kapitał zakładowy potrzebny, aby założyć taką spółkę wynosi 100.000 zł. Prowadzenie spółki akcyjnej wiąże się też z szeregiem formalności, które przy mniejszej działalności mogą okazać się nadmiernym obciążeniem.

Nabywanie nieruchomości przez spółkę akcyjną

Podobnie jak przy spółce z o.o., nabycie i zbycie nieruchomości również wymaga uchwały walnego zgromadzenia, chyba, że statut stanowi inaczej. Uchwała powinna zawierać niezbędne dane identyfikujące nieruchomość oraz określać wielkość nabywanego lub zbywanego udziału w nieruchomości. W uchwale nie określa się warunków czynności wyrażających zgodę na zbycie nieruchomości, jednakże by zgoda dotyczyła danej czynności prawnej, walne zgromadzenie musi posiadać wiedzę o warunkach danej czynności, na którą wyraża zgodę. Podobnie jak w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością obowiązek uzyskania zgody zgromadzenia można znieść odpowiednim postanowieniem statutu spółki.

Przypomnienia wymaga, iż odmiennie niż ma to miejsce w przypadku spółki komandytowej, w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki akcyjnej brak uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia skutkował będzie nieważnością czynności prawnej.

Podsumowanie

Wybór odpowiedniej formy prawnej dla działalności deweloperskiej to nie tylko kwestia zgodności z indywidualnymi preferencjami przedsiębiorcy, ale przede wszystkim strategiczna decyzja, która będzie miała długofalowy wpływ na funkcjonowanie, możliwości i ograniczenia firmy. Należy uwzględnić nie tylko bieżące potrzeby biznesowe, ale także plany rozwoju i skalowania działalności. Przemyślana decyzja może przyczynić się do zwiększenia efektywności operacyjnej, optymalizacji podatkowej oraz zapewnienia bezpieczeństwa prawno-finansowego zarówno dla przedsiębiorcy, jak i jego klientów.

Wybór formy prawnej powinien być poprzedzony konsultacjami z doradcą podatkowym oraz warszawskim prawnikiem ds. nieruchomości, którzy pomogą dopasować optymalne rozwiązania do specyfiki projektów deweloperskich i sytuacji prawno-podatkowej przedsiębiorcy. Dzięki temu będzie można uniknąć potencjalnych problemów i skupić się na kluczowym aspekcie działalności, jakim jest realizacja inwestycji deweloperskich.

Prawnik od spraw spadkowych Warszawa —> KOMPLETNA OFERTA