Nieruchomość w spadku po rodzicach. Co warto wiedzieć i o czym pamiętać?

Bardzo często zdarza się, iż rodzice pozostawiają w spadku swoim dzieciom nieruchomość. Zanim jednak dzieci staną się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości muszą przeprowadzić postępowania spadkowe, ewentualnie dokonać działku spadku i zniesienie współwłasności, jak również złożyć wniosek do księgi wieczystej, aby wpisać się do działu II księgi wieczystej. Warto jednak zastanowić się czy tak samo będzie wyglądała sytuacja rodziny wielodzietnej i tej która ma jedno dziecko? A co jeśli małżonkowie nie mieli rozwodu albo nie utrzymywali ze sobą kontaktu? Co się stanie z nieruchomością, jeśli stan prawny nie zostanie uregulowany przez kilka pokoleń i czy można wtedy utracić własność nieruchomości.

Krąg spadkobierców

W pierwszej kolejności musimy ustalić krąg spadkobierców po zmarłej osobie. Pomocna w tej kwestii jest księga IV kodeksu cywilnego. Pierwszymi osobami powołanymi do spadku po zmarłym rodzicu jest jego małżonek i dzieci. Co do zasady będą oni dziedziczyć w częściach równych. Jednakże jeżeli rodzina jest wielodzietna, małżonkowi nie może przypaść mniej niż jedna czwarta całości spadku. Natomiast, w przypadku gdy brak jest dzieci, wówczas spadek po zmarłym przypadać będzie jego małżonkowi oraz rodzicom zmarłego. Kodeks cywilny uwzględnia różne możliwości udziału w spadku po zmarłym członku rodziny, w zależności od osób żyjących i nie żyjących, stopnia pokrewieństwa i ich udziału. W przypadku trudności w ustaleniu spadkobierców i udziałów spadkowych pomoce może okazać się wsparcie prawnika od spraw spadkowych, a najlepiej łączącego dwie specjalizacje tj. prawo spadkowe i prawo nieruchomości.

Stwierdzenie nabycia spadku

W większości przypadków po śmierci rodzica rekomendowane jest uporządkowanie spraw spadkowych. Należy wtedy skorzystać z jednej z dwóch możliwych dróg, tj. poprzez dokonanie odpowiednich czynności u notariusza albo drogą sądowną.

• Akt poświadczenia dziedziczenia – dla tzw. sytuacji prostych

Jeżeli jesteśmy jedynymi spadkobiercami albo jeżeli spadkobierców jest więcej i stosunki między wszystkimi osobami uprawnionymi do spadku są dobre, wówczas rekomendowane jest stwierdzenie prawa do spadku poprzez czynności podejmowane u notariusza. Wymogiem sporządzenia Aktu Poświadczenia Dziedziczenia przez notariusza, jest możliwość stawienia się wszystkich powołanych do spadku w siedzibie notariusza. Notariusz wówczas sporządza Akt Poświadczenia Dziedziczenia, w którym to szczegółowo wskazuje spadkobierców wraz z udziałami jakie przypadają każdemu z uprawnionych do spadku po śmierci zmarłego. Dodatkowo notariusz sporządza protokół dziedziczenia, w którym w razie potrzeby wskazuje się nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste, wchodzące w skład spadku.

• Stwierdzenie nabycia spadku przez sąd – dla tzw. sytuacji trudnych

W przypadku, kiedy sytuacja spadkobierców jest skomplikowana i trudna, tzn. w przypadku licznego kręgu spadkobierców, którzy nie mają ze sobą kontaktu oraz którzy nie mają wiedzy o miejscu zamieszkania wszystkich uprawnionych albo w przypadku kiedy uprawnieni do spadku są ze sobą skonfliktowani, bądź brak jest możliwości, aby każdy z uprawnionych do spadku stawił się u notariusza, wówczas koniecznym będzie złożenie do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym. Wówczas to sąd, wydając postanowienie w przedmiocie nabycia spadku po zmarłym, wskaże spadkobierców wraz z udziałem przysługującym im w spadku. Jeżeli nie znamy bądź nie jesteśmy pewni kręgu spadkobierców po zmarłym, wówczas sąd będzie zmierzał do ustalenie kręgu spadkobierców, często nawet poprzez wezwanie spadkobierców przez ogłoszenie.

• Akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i co dalej

Kiedy uzyskamy już Akt Poświadczenia Dziedziczenia albo prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, można podejmować dalsze kroki. Mając powyższe dokumenty, już na tym etapie możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli spadkobiercy nie zamierzają dzielić się nieruchomością i wówczas w księdze wieczystej zostaną ujawnione udziały poszczególnych osób. Natomiast, jeżeli spadkobiercy chcą podzielić nieruchomość między sobą na przykład poprzez fizyczny podział, wówczas będzie trzeba dokonać podziału spadku. Potwierdzenie prawa do spadku, w tym przypadku do nieruchomości jest czynnością konieczną, bowiem jeżeli tego zaniechamy nie będziemy mogli swobodnie dysponować nieruchomością. Dla przykładu, nie będziemy mogli jej zbyć.

Wpis do księgi wieczystej – kolejny krok

Po sporządzeniu Aktu Poświadczenia Dziedziczenia bądź zakończeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, niezbędna będzie zmiana właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Aby tego dokonać należy złożyć wniosek o wpis prawa własności do sądu wieczystoksięgowej, którego załącznikiem będzie jeden z powyżej wymienionych dokumentów w oryginale.

Podatek od spadku i darowizn

Po ustaleniu kręgu spadkobierców i ich udziałów w spadku, przykładowo w nieruchomości, należy pamiętać o dopełnieniu obowiązków względem urzędu skarbowego. Co do zasady, jeżeli osoby należące do kręgu osób najbliższych spadkodawcy, wypełnią odpowiedni formularz tzw. zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych i złożą go do właściwego urzędu skarbowego – zwolnieni będą od uiszczania podatku od spadku i darowizn od nabytej w drodze dziedziczenia – nieruchomości. W zgłoszeniu tym wskazuje się m.in. wszelkie informacje dotyczące nabytej nieruchomości, tj. gdzie się znajduje, numer księgi wieczystej nieruchomości oraz nabywany udział w nieruchomości. Istotną kwestią w tym przypadku jest zachowanie 6 miesięcznego terminu liczonego od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, a w przypadku Aktu Poświadczenia Dziedziczenia od dnia zarejestrowania aktu. Jeżeli  w tym terminie spadkobiercy nie dokonają odpowiedniego zgłoszenia, wówczas nie będą mogli skorzystać ze zwolnienia od podatku. Termin ten nie podlega przywróceniu.

Dział spadku i zniesienie współwłasności

Jeżeli spadkobierców jest kilku, wówczas pomiędzy spadkobiercami powstanie tzw. współwłasność ułamkowa nieruchomości. Tym samym konieczne będzie dokonanie działu spadku. W sytuacji, gdy w skład spadku wchodzi udział spadkodawcy objęty wspólnością ustawową majątkową małżeńską, do dokonania działu spadku niezbędne jest uprzednie albo jednoczesne z działem spadku, przeprowadzenie podziału majątku wspólnego. Często postępowanie o dział spadku łączone jest z postępowaniem o zniesienia współwłasności nieruchomości. Ma to miejsce wówczas, gdy cały majątek spadkowy lub poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład stanowią współwłasność z innego tytułu niż dziedziczenie. Działu spadku można dokonać poprzez jej fizyczny podział, w przypadku kiedy nieruchomość da się fizycznie podzielić. Jeżeli takiej możliwości nie ma, wówczas zniesienie współwłasności odbywa się na zasadzie przyznania prawa do nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem dokonania odpowiednich spłat na rzecz pozostałych spadkobierców.

Dokonanie powyższych czynności może odbyć się na dwa sposoby. Jeżeli spadkobiercy są zgodni co do podziału nieruchomości i odpowiednich spłat – wówczas dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości może odbyć się poprzez sporządzenie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Jeżeli brak jest zgodności pomiędzy spadkobiercami co do podziału nieruchomości bądź przyznania prawa do nieruchomości konkretnej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych – wówczas koniecznym będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego. W toku postępowania sądowego, gdy z żaden z wyżej opisanych sposobów działu spadku nie jest możliwy, sąd zarządza sprzedaż składników majątkowych wchodzących w skład spadku oraz podział między spadkobierców uzyskanej ceny sprzedaży zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w spadku.

Wszystkie powyżej wskazane kroki są bardzo istotne i niezbędne do uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Wieloletnie, a przede wszystkim wielopokoleniowe zaniedbania w uporządkowaniu praw do nieruchomości mogą doprowadzić do zablokowania sprzedaży nieruchomości na lata.

Autor
Warszawski prawnik od nieruchomości – Klaudyna Jarzec-Koślacz