Gmina nie może skorzystać z luki planistycznej – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Od dnia 7 stycznia 2023 roku obowiązuje art. 87 ust. 3b Ustawy o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Jednakże o co w tym wszystkim chodzi i do czego potrzebny jest nam taki przepis?

Zgodnie z art. 37 ustawy, w przypadku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dla danej nieruchomości, w którym przeznaczenie terenu byłoby mniej korzystne niż we wcześniejszym planie, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może on domagać się zapłaty od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Podobnie, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Na gruncie tego przepisu powstały wątpliwości interpretacyjne związane z tzw. luką planistyczną, czyli taką sytuacją, w której nie uchwalono nowych planów zagospodarowania przestrzennego po utracie mocy przez stare. Często w takich przypadkach gminy żądały od właścicieli lub użytkowników wieczystych opłaty za wzrost wartości nieruchomości w sytuacjach, w których w starym i nowym planie nieruchomość miała takie samo przeznaczenie, natomiast w okresie luki między tymi planami nieruchomość była faktycznie wykorzystywana poniżej możliwości przewidzianych przez nowy plan (np. w centrum miasta był parking w miejscu przeznaczonym pod wieżowce). Natomiast w gminach,  w których nie zachodziła luka planistyczna, uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego tożsamego ze starym, pomimo wykorzystywania nieruchomości poniżej jej wartości wynikającej z planu, nie traktowano, jako podniesienia wartości nieruchomości. Gminom postawiono więc zarzut, że właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której opóźniono się z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego może pozostawać w mniej korzystnej pozycji niż właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której zachowano tzw. ciągłość planistyczną.

Sytuację tę rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 22 maja 2019 roku. Zdaniem Trybunału, w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina nie może ustalić, że faktyczne przeznaczenie nieruchomości w trakcie luki planistycznej było mniej korzystne niż ujęte było to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

Właśnie ten wyrok został zaimplementowany do art. 87 ust. 3b Ustawy o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ostatnią nowelizacją.

Prawnik od spraw spadkowych w Warszawie – cała oferta i dokładny cennik jest widoczny na stronie kategorii.

Autor:
Klaudyna Jarzec-Koślacz – warszawski prawnik nieruchomości