Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Głównym celem tego rodzaju umowy jest zapewnienie większego bezpieczeństwa prawnego wynajmującemu, przy jednoczesnym zachowaniu odpowiedniego poziomu ochrony dla najemcy. Przy umowie najmu okazjonalnego wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego jest w dużej mierze wzorowana na umowie najmu okazjonalnego, z tą zasadniczą różnicą, że umowa najmu instytucjonalnego przeznaczona jest dla przedsiębiorców – osób fizycznych, osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej – które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Oba rodzaje umów mają na celu przede wszystkim zabezpieczenie interesów wynajmującego w zakresie sprawnego opróżnienia i opuszczenia lokalu przez najemcę w sytuacji wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Przy umowie najmu instytucjonalnego dodatkową korzyścią dla wynajmującego jest możliwość przeprowadzenia eksmisji bez zapewnienia prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Te dwie umowy pod kilkoma względami różnią się od siebie, mają jednak również wiele elementów wspólnych.

Porównanie najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego zostało przedstawione w tabeli poniżej.

	Najem okazjonalny	Najem instytucjonalny
Wynajmujący	Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej	Osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
Czas trwania umowy	Czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat	Czas oznaczony, może być dłuższy niż 10 lat
Załączniki do umowy	Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na postawie umowy najmu okazjonalnego Najemca ma obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu	Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na postawie umowy najmu instytucjonalnego Najemca składa oświadczenie, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego
Forma umowy	Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności	Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności
Kaucja	Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal	Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji
Zgłoszenie zawarcia umowy	Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu	Brak obowiązku
Wygaśnięcie umowy	Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy	Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy
Brak dobrowolnego opróżnienia lokalu przez najemcę	Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela W tym wezwaniu wyznacza termin, w którym najemca ma opróżnić lokal Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu	Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela W tym wezwaniu wyznacza termin, w którym najemca ma opróżnić lokal Po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu
Podwyższenie czynszu	Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie	Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie

Adwokat nieruchomości Warszawa —> SZCZEGÓŁOWA OFERTA <— Prawnik od spraw spadkowych w Warszawie