Kroki do Przeprowadzenia Badania Stanu Prawnego

Przeprowadzenie badania stanu prawnego nieruchomości to ważny etap przy planowaniu zakupu, sprzedaży czy też inwestycji w nieruchomości. Pozwala on na upewnienie się, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń i praw osób trzecich, a także czy można nią swobodnie dysponować. Badanie stanu prawnego nieruchomości powinno być istotne zarówno dla małego, jak i dużego inwestora. Badanie stanu prawnego nieruchomości jest procesem wieloetapowym, który wymaga skrupulatnej analizy wielu dokumentów i rejestrów. Poniżej przestawiamy kroki do przeprowadzenia badania stanu prawnego nieruchomości. Przy czym podkreślenia wymaga, iż każda nieruchomość jest inna, dlatego też poniższe kroki mogą być podobne, ale w ostateczności powinny być dopasowane odpowiednio pod daną nieruchomość.

1. Wstępna analiza i przygotowanie listy dokumentów:

Pierwsza informacja jaką należy przekazać radcy prawnemu przeprowadzającemu badanie stanu prawnego nieruchomości to numer księgi wieczystej.
Numer księgi wieczystej należy pozyskać od sprzedającego.
Gdy sprzedający dysponuje jedynie starym numerem księgi wieczystej radca prawny pomoże ustalić nowy elektroniczny numer.
Na pierwszym spotkaniu można już omówić treść księgi wieczystej oraz widniejące w niej wpisy. Podczas pierwszego spotkania można też omówić i określić zakres badania tj. czy ma to być pełne badanie czy jedynie key findings.
Następnie radca prawny przygotowuje listę dokumentów, które niezbędne są do przeprowadzenia badania. Jest to pierwsza wstępna lista dokumentów. Po otrzymaniu dokumentów i ich analizie lista może zostać uzupełniona o prośbę o kolejne dokumenty i informacje

2. Analiza dokumentów

Wypis z księgi wieczystej – W Polsce dostęp do ksiąg wieczystych jest możliwy online przez portal elektroniczne Księgi Wieczyste. Jest to publiczny rejestr zawierający informacje o stanie prawnym nieruchomości. Wypis z księgi wieczystej pozwala nam zweryfikować kto jest właścicielem/ użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz jakie obciążenia ustanowione są na nieruchomości, przykładowo służebności, hipoteki oraz czy toczą się postępowania egzekucyjne w stosunku do nieruchomości.
Podstawy nabycie -kluczowy dokument potwierdzający prawo własności poprzednich właścicieli. Należy sprawdzić, czy uprzednie transakcje przeprowadzone były zgodnie z prawem, czy nie ma wątpliwości co do ciągłości przenoszenia własności. Badaniu podlegają umowy sprzedaży, umowy przedwstępne, umowy warunkowe, umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, ale również decyzje administracyjne stwierdzające nabycie nieruchomości z mocy prawa (tzw. decyzje komunalizacje).
Dokumenty związane z geodezją i katastrem – wypis z rejestru gruntów zawiera informacje o powierzchni, kształcie, sposobie użytkowania działki. Mapa z ewidencji gruntów i budynków (wyrys z mapy ewidencyjnej) to graficzne przedstawienie nieruchomości.
Decyzje dotyczące podziału nieruchomości – jeśli nieruchomość była dzielona, ważne jest sprawdzenie, czy proces podziału przebiegł zgodnie z prawem czy decyzja podziałowa jest ostateczna i prawomocna.
Dokumenty związane z planowaniem przestrzennym – wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku gdy nieruchomość znajduje się na terenie objętym planem albo decyzja o warunkach zabudowy jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zaświadczenie, z którego wynika, że dla działek nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu, a dla przedmiotowych działek nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach – zaświadczenie niezbędne jest do sprawdzenia czy Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu.
Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą rady gminy wyznaczająca obszar rewitalizacji i obszar zdegradowany, a także nie jest objęta uchwałą rady gminy ustanawiającą Specjalną Strefę Rewitalizacji – zaświadczenie niezbędne jest to sprawdzenia czy gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach oraz decyzja określająca wysokość podatku od nieruchomości – zaświadczenie poświadczające brak zaległości w podatku od nieruchomości oraz decyzja określająca wysokość podatku od nieruchomości.
Zaświadczenie z urzędu skarbowego o zwolnieniu z podatku lub uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny – zaświadczenie należy pozyskać w Urzędzie Skarbowym w sytuacji gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny.
Dokumentacja techniczna budynku – na dokumentacje techniczną budynku składają się m.in. plany i projekty, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy, informacje o wykonanych remontach, przebudowach, dobudowach i przeglądach.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu – sprawdzamy zarówno dla lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.
Świadectwo energetyczne – dokument informujący o zużyciu energii i efektywności energetycznej nieruchomości.
Ochrona konserwatorska, wpis do rejestru zabytków – pociągają za sobą ograniczenia w remontach, przebudowie, rozbudowie. W określonych przez prawo przypadkach niezbędne są konsultacje oraz pozyskiwanie zgody konserwatora zabytków.
Umowy najmu, dzierżawy, użyczenia – niezbędne jest ustalenie nie tylko czy umowy są zawarte, ale jaka jest ich treść, chociażby w kontekście wypowiedzenia.

3. Kontrola fizyczna stanu nieruchomości – poza badaniem stanu prawnego nieruchomości rekomendowane jest:

potwierdzenie rzeczywistego / faktycznego stanu nieruchomości.
sprawdzenie, czy istniejące na nieruchomości budowle są zgodne z dokumentacją.

Jest to ważne, po pierwsze dlatego że nieruchomość może mieć wady fizyczne, które są dla nas nie do zaakceptowania. Po drugie, dlatego że w akcie notarialnym kupujący składają oświadczenie w zakresie znajomości stanu technicznego i użytkowego nieruchomości.

4. Przygotowanie raportu z badania stanu prawnego nieruchomości

W zależności od potrzeb klienta, w oparciu o ustalony zakres zlecenia radca prawny może przygotować:

pełny raport – raport zawierający szczegółowy opis każdego dokumentu, ze wskazaniem wszystkich nieścisłości oraz wszystkich ewentualnych ryzyk.
key findings raport – raport zawierający opis tylko niektórych dokumentów ze wskazaniem istotnych ryzyk.

5. Ewentualne uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości:

Jeżeli w trakcie badania stanu prawnego okaże się, iż niezbędne jest:

uregulowanie stanu prawnego np. przeprowadzenie postępowań spadkowych
wykryte zostaną nieścisłości lub błędy, należy podjąć kroki w celu ich sprostowania, uporządkowania lub poprawienia.

Radca prawny specjalizujący się w nieruchomościach ocenia jakiego rodzaju jest to wada / ryzyko, czy można ją naprawić, w jaki sposób, jaki czas jest do tego niezbędny. Wady oraz ryzyka wskazywane są w raporcie. W raporcie sygnalizowane są również możliwości podjęcia działań naprawczych.

6. Zasady, którymi kieruje się kancelaria w badaniu stanu prawnego nieruchomości

dokładność i rzetelność – podczas badania stanu prawnego nieruchomości niezbędne jest dokładne zbadanie wszystkich dokumentów i rejestrów. Każdy, nawet najmniejszy szczegół może mieć znaczenie dla oceny stanu prawnego nieruchomości.
aktualność danych – wszystkie zebrane informacje i dokumenty muszą być aktualne. Księgi wieczyste, wyciągi z rejestrów gruntów czy planów zagospodarowania przestrzennego powinny odzwierciedlać obecny stan prawny.
zgodność z prawem – wszystkie umowy i transakcje dotyczące nieruchomości muszą być zawarte zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w dacie ich zawarcia. Należy zweryfikować, czy poprzednie transakcje zostały przeprowadzone zgodnie z obowiązującym prawem.
pełna identyfikacja stron – każda osoba, która jest stroną umowy dotyczącej nieruchomości, powinna być jednoznacznie zidentyfikowana. Obejmuje to weryfikację tożsamości aktualnych właścicieli, a także osób posiadających inne prawa do nieruchomości (np. służebności).
sprawdzenie obciążeń i ograniczeń – należy dokładnie zbadać wszelkie obciążenia hipoteczne, służebności, ograniczenia wynikające z decyzji administracyjnych i inne prawa osób trzecich, które mogą wpływać na korzystanie z nieruchomości.
analiza planu zagospodarowania przestrzennego – kluczowe jest sprawdzenie, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, oraz czy nieruchomość jest zgodna z ustaleniami tego planu i czy z planu wynikają jakieś ograniczenia w zabudowie.
ustalenie historii nieruchomości – historia nieruchomości powinna być przeanalizowana, aby upewnić się, że nie ma roszczeń, które mogłyby wpłynąć na jej stan prawny np. czy przypadkiem w stosunku do nieruchomości nie ma roszczeń reprywatyzacyjnych.
konsultacja z ekspertami – zaleca się konsultację z prawnikiem do spraw nieruchomości oraz notariuszem, pośrednikiem nieruchomości, a również doradcą kredytowym, aby uzyskać kompleksową opinię na temat stan prawnego nieruchomości.

Warszawski prawnik do spraw spadkowych – sprawdź kompletną ofertę i aktualny cennik.