Ile kosztuje audyt prawny nieruchomości i dlaczego warto się na niego zdecydować?

Jednym z kluczowych elementów procesu due diligence, czyli należytej staranności przed zakupem nieruchomości, jest audyt prawny (legal due diligence). Zakup nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych w życiu człowieka, dlatego też osoby fizyczne nie powinny tak łatwo rezygnować z audytu prawnego nieruchomości. W przypadku podmiotów gospodarczych planujących inwestycje na nieruchomości czy to deweloperską, usługową czy przemysłową audyt prawny nieruchomości jest niezbędnym etapem transakcji. Warto zadbać o to, aby zakup nieruchomości był przemyślany i dokonany z pełną świadomością. W tym wpisie przyjrzymy się, ile kosztuje audyt prawny nieruchomości i dlaczego warto w niego zainwestować.

Co to jest audyt prawny nieruchomości?

Audyt prawny nieruchomości to szczegółowe badanie stanu prawnego danej nieruchomości. Radca prawny analizuje nie tylko treść księgi wieczystej, ale także dokumenty związane z nieruchomością w celu identyfikacji potencjalnych ryzyk, obciążeń, ograniczeń czy nieuregulowanych kwestii, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji. Audyt obejmuje przede wszystkim weryfikację podstaw nabycia, obciążenia hipotecznego, sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, a także analizę umów najmu czy dzierżawy, jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub dzierżawiona.

Ile kosztuje audyt prawny?

Wynagrodzenie za audyt prawny nieruchomości nie jest stałe i zależy od wielu czynników, takich jak:

• Rodzaj i wartość nieruchomości: Wynagrodzenie za audyt prawny nieruchomości uzależnione jest od rodzaju oraz od wartości nieruchomości. Inna jest kwota wynagrodzenia w przypadku nieruchomości gruntowych, a inna w przypadku nieruchomości, na których posadowione są domy jednorodzinne czy nieruchomości lokalowych. W przypadku lokali inaczej może kształtować się wynagrodzenie za sprawdzenie lokalu stanowiącego odrębną własność, a inaczej wynagrodzenie za weryfikację spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Audyt nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce czy centra handlowe, jak również przemysłowych, zazwyczaj jest droższy niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
• Zakres audytu: Im szerszy zakres badania (np. włączenie weryfikacji środowiskowej czy technicznej), tym wyższa cena. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych przed rozpoczęciem współpracy należy ustalić czy przeprowadzone ma zostać pełne badanie czy jedynie key findings.
• Kompleksowość sprawy: Nieruchomości z długą historią, roszczeniami reprywatyzacyjnymi, wieloma zmianami właścicieli czy spornymi kwestiami prawnymi mogą wymagać większego nakładu pracy, co przekłada się na wyższe wynagrodzenie.
• Doświadczanie kancelarii: Badanie stanów prawnych nieruchomości wymaga wieloletniego doświadczenia, co również przekłada się na wysokość wynagrodzenia.

Podsumowując, wynagrodzenie może się wahać od kilku tysięcy złotych do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych w przypadku dużych i skomplikowanych projektów inwestycyjnych. W przypadku weryfikacji lokali mieszkalnych czy nieruchomości, na których posadowione są domy jednorodzinne wynagrodzenie jest znacznie niższe. Warto jednak pamiętać, że audyt jest inwestycją, która może przynieść oszczędności poprzez uniknięcie kosztownych błędów i problemów prawnych w przyszłości. Wynagrodzenie za badania stanu prawnego nieruchomości zawsze ustalane jest indywidualnie.

Dlaczego warto zdecydować się na audyt prawny nieruchomości?

Inwestycja w nieruchomości wymaga zaangażowania znacznych środków finansowych. Ponadto, zakup nieruchomości z wadami fizycznymi czy wadami prawnymi może mieć długofalowe konsekwencje dla kupującego. Zawarcie umowy przedwstępnej bez przeprowadzenia audytu prawnego, w niewłaściwej formie oraz z niekorzystnymi postanowieniami może doprowadzić do zawarcia niekorzystnej umowy. W tym kontekście audyt prawny nieruchomości jest kluczowym element procesu due diligence, który może uchronić inwestora przed nieoczekiwanymi kosztami. Oto kilka powodów, dla których warto zdecydować się na przeprowadzenie audytu prawnego przy zakupie nieruchomości.

Zapewnienie bezpieczeństwa transakcji

Audyt prawny pozwala na kompleksową weryfikację dokumentów i stanu prawnego nieruchomości. Prawnik od nieruchomości sprawdza, czy sprzedający rzeczywiście posiada pełne prawo własności, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, hipotek, zastawów czy służebności. Badanie stanu prawnego nieruchomości nie ogranicza się jedynie do badania treści księgi wieczystej. Samo zapoznanie się z księgą wieczystą jest niewystarczające, aby wykluczyć ryzyka.

Wykrycie ukrytych problemów

Podczas audytu prawnego można natrafić na problemy, które nie były widoczne na pierwszy rzut oka. Może to obejmować sprawy takie jak nieuregulowane sprawy spadkowe, błędy w księgach wieczystych, czy niezgodności w dokumentacji geodezyjnej, treść planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwala na realizację inwestycji w zamierzonym kształcie. Rozwiązanie tych kwestii przed zakupem jest kluczowe dla uniknięcia przyszłych komplikacji. Zidentyfikowanie tych ryzyk jest istotne już na etapie umowy przedwstępnej, której znaczenia niektórzy nie doceniają, podchodząc do jej treści niefrasobliwie. Wielu postępowań sądowych dałoby się uniknąć, gdyby już na etapie umowy przedwstępnej zostało przeprowadzone badanie, a sama umowa przedwstępna nie opierałaby się jedynie na oświadczeniach stron.

Oszczędność czasu i pieniędzy

Koszt audytu prawnego może wydawać się dodatkowym wydatkiem w procesie zakupu nieruchomości, ale w rzeczywistości to inwestycja, która może przynieść znaczne oszczędności. Ujawnienie problemów prawnych na wczesnym etapie pozwala uniknąć kosztownych błędów, takich chociażby jak trudności w odstąpienie od umowy przedwstępnej oraz odzyskaniu zadatku, a w dalszej kolejności sądowego dochodzenia praw, naprawiania błędów w dokumentacji czy nawet opóźnień w zrealizowaniu inwestycji, a co gorsza nieprzewidzianych napraw dla przykładu takich jak wymiana dachu.

Lepsza pozycja negocjacyjna

Informacje uzyskane podczas audytu prawnego mogą być wykorzystane do renegocjacji warunków zakupu. Jeśli zostaną wykryte jakieś problemy, kupujący może żądać obniżenia ceny lub zażądać od sprzedającego rozwiązania tych problemów przed finalizacją transakcji. Częstym przypadkiem są domu jednorodzinne nie oddane lub nie zgłoszone do użytkowania, co wymaga przeprowadzenia odbiorów oraz przejścia właściwego postępowania administracyjnego. Nierzadko też dochodzi do zidentyfikowania samowoli budowlanych.

Spełnienie wymogów finansowych

W przypadku finansowania zakupu nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny, banki często wymagają przeprowadzenia audytu prawnego w celu zabezpieczenia swoich interesów. Posiadanie wykonanego audytu prawnego może ułatwić proces uzyskania finansowania.

Konsekwencje niedochowania należytej staranności

Niedochowania należytej staranności prawnej może prowadzić do poważnych konsekwencji, finansowych i zwielokrotnić koszty transakcji. Mogą wystąpić ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Mogą pojawić się wady fizyczne i wady prawne nieruchomości. Może okazać się, iż niezbędne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Jak również może ujawnić się samowola budowlana, która wymaga legalizacji. To tylko kilka przykładów, a w praktyce problemów z niezbadanymi nieruchomościami jest dużo więcej. Niektóre ryzyka można zminimalizować poprzez wprowadzenie odpowiednich postanowień do umowy przedwstępnej, a następnie powtórzenie niektórych postanowień w umowie ostatecznej. Każda inwestycja w nieruchomości powinna być szyta na miarę, ponieważ każda nieruchomość jest inna, ma swoją historię, oczekiwania kupujących też są różne.

Prawnik od spraw spadkowych Warszawa – sprawdź pełną ofertę i dokładny cennik za usługi.