Kiedy konieczne jest przeprowadzenie audytu stanu prawnego nieruchomości?
Audyt stanu prawnego nieruchomości to szczegółowa analiza prawna, która ma na celu zidentyfikowanie wszystkich aspektów prawnych związanych z daną nieruchomością, z naciskiem na ryzyka, trudności i przeszkody w nabyciu nieruchomości. Może on okazać się również pomocny w przypadku przygotowywania nieruchomości do sprzedaży, gdy konieczne jest przeprowadzenie postępowań spadkowych, zniesienie współwłasności czy ustanowienie służebności, w tym służebności drogi koniecznej.
Chociaż w wielu przypadkach audyt stanu prawnego nieruchomości jest postrzegany jako opcjonalny etap w procesie transakcyjnym, stanowiący zbędny koszt, istnieją sytuacje, kiedy przeprowadzenie audytu jest nie tylko zalecane, ale wręcz konieczne. Poniżej przedstawiamy okoliczności, w których audyt prawny staje się kluczowy.
Zakup i sprzedaż nieruchomości
Podczas kupna lub sprzedaży nieruchomości, szczególnie tej o wysokiej wartości lub o złożonej historii prawnej, audyt stanu prawnego jest niezbędny. Pozwala to na weryfikację tytułu prawnego sprzedającego poprzez sięgnięcie dużo dalej niż do ostatniej podstawy nabycia. Szczególnie jest to istotne w przypadku nieruchomości, które były lub są w użytkowaniu wieczystym, gdzie w tle pojawiają się roszczenia reprywatyzacyjne. Wykrycie ewentualnych obciążeń czy ograniczeń, które mogą wpłynąć na przebieg i bezpieczeństwo transakcji na wczesnym etapie pozwala na wypracowanie odpowiednich zabezpieczeń dla stron. Dla przykładu można chociażby wskazać na prawo pierwokupu, które ma istotne znaczenie, albowiem przeprowadzenie transakcji z pominięciem prawa pierwokupu może w skrajnych przypadkach prowadzić nawet do nieważności umowy sprzedaży nieruchomości.
Transakcje komercyjne
W przypadku nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce, centra handlowe czy magazyny, audyt jest szczególnie ważny z uwagi na skomplikowaną strukturę praw i obciążeń. Zazwyczaj takie nieruchomości położone są na kilku działkach, które mogą być objęte kilkoma księgami wieczystymi, co może wpływać na strukturę ustanowionych hipotek. Kolejnym aspektem prawnym wymagającym rozważenia są drogi dojazdowe, a co za tym idzie dostęp do drogi publicznej. W dalszej kolejności zbadania wymagają decyzje administracyjne w postaci pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowania, jak również decyzji środowiskowych. Audyt stanu prawnego nieruchomości komercyjnych trzeba również przeprowadzić w kontekście znaczenia tych nieruchomości dla prowadzenia działalności gospodarczej.
Fuzje i przejęcia
W sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo planuje przejąć inną firmę lub połączyć się z nią, a w skład majątku wchodzą nieruchomości, audyt prawny jest niezbędny, aby ocenić rzeczywisty stan prawny tych aktywów i zrozumieć, jak przejęcie wpłynie na wartość i działalność nowego podmiotu. Niezbędna jest weryfikacja zgód korporacyjnych na nabycie nieruchomości, albowiem ich brak w określonych przypadkach może spowodować nieważność umów nabycia nieruchomości.
Restrukturyzacja i refinansowanie
Restrukturyzacja długu lub refinansowanie kredytu hipotecznego często wymagają od nowych wierzycieli lub banków przeprowadzenia audytu prawnego, aby upewnić się, że nieruchomości stanowiące zabezpieczenie są wolne od wad prawnych, jak również wad fizycznych, jak również zweryfikować czy nie toczą się żadne spory sądowe czy postępowania administracyjne dotyczące nieruchomości. Wszystko to wpływa na wartość nieruchomości, a w dalszej perspektywie na skuteczność zabezpieczeń.
Inwestycje deweloperskie
Deweloperzy przed rozpoczęciem nowych projektów budowlanych muszą dokonać audytu stanu prawnego gruntów, aby uniknąć przyszłych problemów związanych z planem zagospodarowania przestrzennego, roszczeniami reprywatyzacyjnymi, sporami sąsiedzkimi, a przede wszystkim bardzo częstym błędem tj. zakupem nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia pozyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku inwestycji deweloperskich kluczowe jest dokładne zbadanie czy możliwa jest realizacja inwestycji w zamierzonym kształcie.
Spory sądowe i negocjacje
W przypadku istniejących sporów prawnych dotyczących nieruchomości lub w toku negocjacji umów, audyt stanu prawnego może dostarczyć niezbędnych informacji do obrony stanowiska prawego w sądzie lub podczas rozmów. Audyt może też rekomendować zakończenie sporów, które niepotrzebnie mogą przedłużyć realizację inwestycji.
Powyższych zaledwie klika punktów pokazuje, jak bardzo istotne jest przeprowadzenie badania stanu prawnego nieruchomości. Inwestycja w nieruchomości to jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych, jakie podejmujemy w życiu prywatnym czy biznesowym. W zasadzie, w każdym przypadku badanie stanu prawnego nieruchomości powinno być koniecznością, a nie opcją, odrzucaną chociażby z uwagi na koszty albo na skutek uznania, iż wystarczające jest przygotowanie aktu notarialnego przez notariusza. W tym miejscu warto nadmienić, iż każdy z prawników tj. radca prawny czy notariusz mają swoją rolę w procesie sprzedaży nieruchomości. Role te różnią się, a zatem rekomendowane są audyty stanu prawnego nieruchomości.
Prawnik od nieruchomości Warszawa —> Spójrz na Ofertę!
Warszawski prawnik od spraw spadkowych – Zobacz Ofertę!
