W jakiej formie powinna być zawarta umowa pośrednictwa?
Umowa pośrednictwa jest umową uregulowaną wprost w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest umową zawieraną pomiędzy zamawiającym, czyli właścicielem nieruchomości a pośrednikiem nieruchomości.
Na rynku nieruchomości bardzo często spotykamy się ze zjawiskiem, w którym to cały proces sprzedaży nieruchomości powierzany jest osobie trzeciej, czyli w tym przypadku pośrednikowi nieruchomości. Umowa powinna odpowiednio zabezpieczać zarówno stronę zlecającą sprzedaż, jak i pośrednika nieruchomości.
Umowa pośrednictwa powinna przede wszystkim w swojej treści zawierać dokładne oznaczenie strony umowy, przedmiot umowy, tj. szczegółowo określić nieruchomość, która ma być sprzedana oraz oferowaną cenę sprzedaży. Kolejno, należy wskazać na jaki okres umowa jest zawierana i czy jest umową pośrednictwa na wyłączność czy też umową otwartą, a może umową mieszaną. Istotne jest wskazanie charakteru tej umowy, bowiem umowa pośrednictwa na wyłączność zdecydowanie różni się od umowy pośrednictwa otwartej. Umowa pośrednictwa na wyłączność jest tzw. kwalifikowaną umową pośrednictwa i wówczas dany pośrednik jest jedynym podmiotem, który obsługuje zamawiającego. Następnie, należy szczegółowo określić obowiązki zarówno pośrednika nieruchomości jak i zamawiającego. Mogłoby się wydawać, że zlecając sprzedaż nieruchomości jedynie na pośredniku będą spoczywały obowiązki i zadania. Warto jednak pamiętać, że umowa pośrednictwa jest zobowiązaniem obustronnym, wymagającym staranności i zaangażowania z obydwu stron. Tym samym, aby proces sprzedaży nieruchomości przebiegł szybko i pomyślnie, niezbędna jest współpraca ze strony zamawiającego, polegająca m.in. na przekazaniu przez właściciela odpowiednich dokumentów czy udzieleniu informacji dotyczących nieruchomość. Obok powyżej wskazanych elementów umowy, nie można zapomnieć o uregulowaniu postanowień dotyczących wysokości wynagrodzenia pośrednika oraz warunków wypłaty tego wynagrodzenia. Nie można też zapomnieć, iż załącznikiem do takiej umowy winna być przede wszystkim kopia ubezpieczenia OC pośrednika, którego posiadanie wymagane jest przez ustawę.
Forma zawarcia umowy pośrednictwa
Zgodnie z art. 180 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Pisemna forma umowy jest najczęściej spotykaną formą umowy pośrednictwa. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej, w tym przypadku zawarcia umowy pośrednictwa, konieczne jest złożenie pod treścią umowy – własnoręcznego podpisu zarówno pośrednika jak i zamawiającego, czyli właściciela nieruchomości. W obrocie gospodarczym często spotyka się czynności polegające na podpisaniu umowy przez jedną stronę umowę i wysłaniu jej w formie skanu drugiej stronie, a następnie druga strona czyni to samo, tj. składa podpis na wysłanej wcześniej w formie skanu umowie i odsyła ją z powrotem. Natomiast, nie jest to forma pisemna. Taka czynność przybiera postać formy dokumentowej i nie należy jej mylić z formą pisemną.
Elektroniczna forma zawarcia umowy pośrednictwa jest mniej spotykaną formą na rynku nieruchomościowym. Do zachowania elektronicznej formy zawarcia umowy pośrednictwa konieczne jest złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
I tutaj wskazać należy, iż zawarcie umowy w formie elektronicznej jest równoważne z umową zawartą w formie pisemnej. Dlatego też nie należy obawiać formy elektronicznej.
Co ciekawe możliwość zawarcia umowy pośrednictwa w formie elektronicznej została dodana do ustawy o gospodarce nieruchomościami stosunkowo niedawno, bowiem dopiero w 2017 roku. Być może był to wyraz dostosowania się do szybko zmieniających się warunków w obrocie gospodarczym.
Skutki zawarcia umowy pośrednictwa w niewłaściwej formie.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost wskazuje jaka jest wymagana forma zawarcia umowy pośrednictwa. Jak zostało już wyżej wskazane, jest to forma pisemna i forma elektroniczna. Zatem, jeżeli ustawa zastrzega dla danej czynności prawnej konkretną formę, wówczas w myśl przepisów kodeksu cywilnego czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. W przypadku umowy pośrednictwa zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej zostało zastrzeżone rygorem nieważności. Tym samym niedochowanie odpowiedniej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Mając na względzie powyższe, należy pamiętać, iż umowa pośrednictwa powinna być zawarta w odpowiedniej formie, tak aby była umową ważną i skuteczną. Brak dochowania właściwej formy niesie za sobą negatywne skutki prawne, a zatem jeżeli zależy nam, aby całokształt transakcji sprzedaży nieruchomość przebiegł właściwie, należy dochować należytej staranności przy dokonywaniu wyżej opisywanej czynności prawnej.
Zapoznaj się również z naszą ofertą dotycząca usług prawnika do spraw spadkowych Warszawa.
