Zmiany w ustawie deweloperskiej weszły w życie dnia 16 lipca 2023 roku

Czy nowe przepisy ograniczą działalność flipperów?

Dnia 16 lipca 2023 roku weszły w życie nowe przepisy w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa deweloperska”), dotyczące przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz innych umów określonych w art. 2 Ustawy Deweloperskiej

(tj. umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, umowy, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu, a także umowy, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych („Inne Umowy Określone w art. 2 Ustawy Deweloperskiej”).

Cesja umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z nowymi przepisami nie można przenieść na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Jednakże, ustawodawca przewidział wyjątki w tym zakresie. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania przeniesienia wierzytelności na rzecz osób zaliczających się do I grupy podatkowej, tj. np. na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych oraz zaliczających się do II grupy podatkowej, tj. np. na rzecz zstępnych rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, określonych w art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadku i darowizn.

Cesja umowy deweloperskiej

W przedmiocie umowy deweloperskiej, ustawodawca wskazał, iż możliwe będzie przeniesienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej, jednakże z pewnymi ograniczeniami. Dokonać przeniesienia wierzytelności na rzecz osoby trzeciej, będzie można w przypadku, gdy umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany oraz w przypadku, gdy pierwotny nabywca nie dokonał w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności z innej umowy deweloperskiej lub Innej Umowie Określonej w art. 2 Ustawy Deweloperskiej. Ograniczenia te nie będą dotyczyły osób zaliczających się do I i II grupy podatkowej, określonych w art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadku i darowizn. Tak samo jak w przypadku umów rezerwacyjnych.

Forma umów

Przeniesienie wierzytelności z umowy deweloperskiej oraz Innych Umów określonych w art. 2 Ustawy Deweloperskiej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Formy aktu notarialnego nie wymaga przeniesienie wierzytelności z umowy rezerwacyjnej w przypadku wystąpienia wyjątków.

Sankcje

Przeniesienie wierzytelności z umowy rezerwacyjnej dokonane na rzecz osoby trzeciej skutkować będzie nieważnością umowy, za wyjątkiem przeniesienia wierzytelności na osoby będące w I lub II grupie podatkowej.

W przypadku umowy deweloperskiej, inaczej niż przypadku umowy rezerwacyjnej, naruszenie nałożonych przez ustawodawcę ograniczeń nie będzie powodowało przesłanki stwierdzenia nieważności takiego przeniesienia. Niezbędne jednak będzie złożenie przez przenoszącego wierzytelność oświadczenia, iż w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelność z innej umowy deweloperskiej lub Innej Umowy określonej w art. 2 Ustawy Deweloperskiej. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.

Czy nowe przepisy ograniczą działalność flipperów?

Ustawa deweloperska określa nabywcę jako osobę fizyczną, która zawiera umowę w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Flipperzy zazwyczaj prowadzą działalność gospodarczą, a zatem nie zawierają umów deweloperskich lub umów rezerwacyjnych, jako osoby fizyczne w celach niezwiązanych z prowadzoną działalności gospodarczą, co oznacza, iż nie są nabywcami w rozumieniu Ustawy deweloperskiej. Tym samym powyższe ograniczenia będą dotyczyć jedynie osób fizycznych, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie flipperów.

Zapoznaj się także z naszą atrakcyjną ofertą usług warszawskiego prawnika od spraw spadkowych.

Autor
Klaudyna Jarzec-Koślacz – Prawnik od nieruchomości Warszawa