Klauzule abuzywne (niedozwolone) w umowach deweloperskich

Zasada swobody umów i jej ograniczenia

Jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego w Polsce jest zasada swobody umów, która została wyrażona bezpośrednio w art. 353¹ kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Nie jest to jednak zasada nieograniczona – umowa musi być bowiem zgodna z właściwością (naturą) stosunku, ustawą i z zasadami współżycia społecznego. Ponadto, niedopuszczalne są postanowienia nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ Kodeksu cywilnego) – są to właśnie niedozwolone postanowienia umowne, czyli klauzule abuzywne.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to umowa zawarta pomiędzy nabywcą a deweloperem, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej, a następnie przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabywanego prawa. Zawarcie umowy deweloperskiej nie powoduje ustanowienia i przeniesienia własności lokalu – jest to dopiero pierwszy etap, bowiem po wybudowaniu budynku czy domu jednorodzinnego przez dewelopera, strony zawierają następną umowę, tzw. umowę ostateczną.

Ustawa deweloperska określa podstawowe elementy, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Może się zdarzyć, że umowa deweloperska będzie zawierała postanowienia niedozwolone, czyli postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Jak sprawdzić, czy w umowie deweloperskiej znalazła się klauzula abuzywna?

Klauzule abuzywne nie powinny znajdować się w treści umowy deweloperskiej. Jednakże doświadczenie zawodowe pokazuje, że już coraz rzadziej, ale jednak wciąż, zdarzają się w nich klauzule niedozwolone.

W art. 385¹ kodeksu cywilnego znajduje się definicja klauzul abuzywnych. Natomiast w art. 385³ kodeksu cywilnego znajdują się przykładowe wyliczenia takich klauzul. Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzi Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (kilkaset z nich dotyczy branży nieruchomości).

Jeśli konkretne postanowienie budzi wątpliwości jako naruszające interesy konsumenta, można sprawdzić, czy podobne nie znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych. Niemniej jednak rejestr zawiera blisko tysiąc postanowień dotyczących samej branży nieruchomości. Trzeba wskazać, że katalogi klauzul abuzywnych zawierają jedynie postanowienia, w stosunku do których zgłoszono zastrzeżenia, więc w umowie można też czasem odnaleźć postanowienia niezgodne z prawem, które nie są umieszczone choćby w Rejestrze prowadzonym przez UOKiK. Poza tym, każda umowa jest inna i jej postanowienia, pozornie wyglądające poprawnie, mogą zawierać nietypowo sformułowane klauzule abuzywne.

Jakie są przykłady klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich?

• klauzule zezwalające na waloryzację ceny mieszkania, nawet w oparciu o kryteria obiektywne (wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej publikowany przez GUS);

Postanowienia zezwalające na podwyższenie w przyszłości ceny lokalu, nawet ze względu na wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost minimalnego wynagrodzenia czy ceny energii elektrycznej mogą zostać uznane za klauzule abuzywne.

Prezes UOKiK wpisał do Rejestru Klauzul Niedozwolonych następujące postanowienia:

Numer 1384: Ostateczna cena lokalu zostanie ustalona w rozliczeniu końcowym i zawierać będzie zmiany wynikające: z inwentaryzacji powykonawczej, o której mowa w ust. 5, z waloryzacji, o której mowa w ustępie 6, ze zmian przepisów podatkowych, o której mowa w ust. 7, z udziału w pomieszczeniu dla Wspólnoty Mieszkaniowej, o którym mowa w ust. 8, ze zmian indywidualnych i robót dodatkowych, o których mowa w par. 5.

Numer 1385: Po wpłaceniu przez Nabywcę wszystkich rat wynikających z harmonogramu, a także po wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej, Edbud dokona korekty ceny wymienionej w ust. 1, a następnie ją zwaloryzuje. Waloryzacja dokonana będzie z zastosowaniem publikowanych przez GUS wskaźników zmian cen (publikacja GUS pt. „Ceny robót budowlano – montażowych i obiektów budowlanych”, tablica 2 „Wskaźniki cen i niektórych budynków i budowli”, symbol BKOB 112, Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) w stosunku do poziomu cen określonego w ust. 1 i uwzględniać będzie terminy i wielkość dokonanych wpłat. Wpłaty podlegają waloryzacji do dnia faktycznej zapłaty. Waloryzacja będzie uwzględniona w rozliczeniu końcowym, jeżeli wzrost skorygowanej ceny przekroczy 1% jej wartości wyjściowej.

• postanowienia o tym, że konieczne jest powiadomienie drugiej strony o zmianie wskazanego w umowie adresu pod rygorem uznania, że korespondencja doręczona na dotychczasowy adres została dostarczona prawidłowo;

Postanowienie powyższe, znajduje zastosowanie w przypadku, kiedy deweloper poprzez dokonanie indywidulanej interpretacji umowy a następnie poprzez doręczenie korespondencji na niewłaściwy adres, uzna, iż oświadczenie to zostało skutecznie doręczone i interpretacja ta jest wiążąca, poprzez tzw. fikcję doręczeń. Klauzula taka, w tym przypadku może zostać uznana za niedozwoloną, bowiem przyznaje deweloperowi uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy z konsumentem, przy braku zapoznania się z jej treścią konsumenta.

Prezes UOKiK wpisał do Rejestru Klauzul Niedozwolonych następujące postanowienia:

Numer 3355: Każda ze stron zobowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów niniejszej umowy. W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu jakakolwiek korespondencja przesłana na ostatni znany adres drugiej Strony będzie uważana za prawidłowo doręczoną.

Numer 3735: (…) W przypadku braku zawiadomienia drugiej Strony o zmianie adresu, za doręczone uznaje się pisma wysłane na ostatnio znany adres drugiej Strony, nawet jeśli pismo nie zostało odebrane.

• postanowienia stanowiące o braku możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku zmiany powierzchni lokalu, balkonu lub tarasu (nawet o kilka procent);

Zgodnie z powyższym, w umowie deweloperskiej nie może znaleźć się klauzula zezwalająca deweloperowi na zmianę powierzchni mieszkania, która jednocześnie nie daje konsumentowi możliwości odstąpienia.

Prezes UOKiK wpisał do Rejestru Klauzul Niedozwolonych następujące postanowienia:

Numer 3800: […] łączna powierzchnia użytkowa tego lokalu po jego wybudowaniu (ostateczna) może się zwiększyć lub zmniejszyć, nie więcej jednak niż o 5 (pięć) procent […]

Numer 6592: Strony również zgodnie postanawiają, że w przypadku, gdyby ostateczna powierzchnia balkonu i tarasu była mniejsza lub większa w stosunku do powierzchni określonej w § 2 ust. 2 i pkt 2 powyżej, wówczas Strony uznają, iż balkon i taras będą wykonane zgodnie z niniejszą umową, a różnica ta nie będzie stanowiła podstawy do jakichkolwiek wzajemnych roszczeń Stron.

• klauzule wybierające dewelopera lub wyznaczony przez niego podmiot do prowadzenia zarządu nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z powyższym, w umowie deweloperskiej nie można bezpośrednio wskazywać zarządcy nieruchomości, ponieważ wybór zarządcy jest uprawnieniem właścicieli lokali, możliwym do realizacji dopiero po ich wyodrębnieniu.

Prezes UOKiK wpisał do Rejestru Klauzul Niedozwolonych następujące postanowienie:

Numer 1480: Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.

A co, jeśli umowa zawiera klauzulę abuzywną?

Jeśli klauzule abuzywne zostały wykryte jeszcze na etapie projektu, przed podpisaniem umowy, należy podjąć próbę negocjacji z deweloperem w zakresie postanowień umowy. Jeśli umowa została już podpisana, zgodnie z art. 385¹ § 2 k.c., klauzule abuzywne nie wiążą konsumenta, a umowa obowiązuje w pozostałym zakresie. Należy zacząć od odwołania się do dewelopera co do poprawności niektórych postanowień umowy.

W przypadku braku współpracy dewelopera, można żądać w sądzie ustalenia, że niektóre postanowienia umowy są niezgodne z prawem. Wówczas należy złożyć do sądu pozew o uznanie konkretnego postanowienia umowy za niewiążące, zgodnie z art. 189 k.p.c. „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Po złożeniu pozwu do Sądu, Sąd będzie badał czy żądanie zgłoszone w pozwie jest zasadne.

Zasadne może też okazać się poinformowanie Prezesa UOKiK o istnieniu klauzul abuzywnych w umowie deweloperskiej. Organ ten jest bowiem uprawniony do kontroli wzorców stosowanych przez przedsiębiorców w umowach zawieranych z konsumentami. Kontrola taka odbywa się z urzędu, jednakże często jest skutkiem złożonego wcześniej zawiadomienia dotyczące podejrzenia naruszenia przez przedsiębiorcę zakazu stosowania klauzul niedozwolonych.

Zawiadomienie takie powinno być przesłane do UOKiK na piśmie, w którym należy uwzględnić: imię, nazwisko i adres do korespondencji wnioskodawcy, dane identyfikujące dewelopera, opisać stan faktyczny i zacytować niedozwolone postanowienie umowy oraz uzasadnić, dlaczego dana klauzula jest niedozwolona. Do zawiadomienia należy dołączyć wszelkie dokumenty, które mogą stanowić dowód stosowania przez przedsiębiorcę postanowień niedozwolonych. W przypadku stwierdzenia naruszeń, Prezes UOKiK może wymierzyć deweloperowi kary finansowe, których wysokość wynosić może nawet do 10 proc. ubiegłorocznych przychodów dewelopera.

Prawnik od spraw spadkowych Warszawa – zapoznaj się z ofertą i cennikiem za usługi prawne.

Opracowanie:
Warszawski prawnik nieruchomości