Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką
Hipoteka – informacje ogólne
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, które może być ustanowione w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej. Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Wpis jest niezbędny do samego powstania hipoteki. W związku z tym, każdy potencjalny nabywca, który zna numer księgi wieczystej, może sprawdzić czy na danej nieruchomości ustanowiona jest hipoteka.
Co warte wskazania, hipoteka obciąża nie tylko samą nieruchomość (np. lokal mieszkalny), a także związane z nią przynależności (są to często np. piwnica czy strych).
Na mocy hipoteki, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Takie zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.
Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką
Mówi się, że hipoteka „podąża za nieruchomością” – oznacza to, że obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Innymi słowy, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.
Niemniej jednak nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem obrotu, a zatem też może być zbywana i nabywana. Co więcej, wierzyciel nie może zakazać właścicielowi nieruchomości jej zbywania lub obciążania – takie postanowienie umowne byłoby nieważne. Nieruchomość obciążoną hipoteką może być przedmiotem obrotu i jest to sytuacja stosunkowo częsta na polskim rynku nieruchomości i nie trzeba jej się bać.
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Aby być bezpiecznym nabywcą, należy doprowadzić do wygaśnięcia wierzytelności, a następnie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Jak bezpiecznie nabyć nieruchomość obciążoną hipoteką?
Każda sprawa jest inna i dla każdej należy dobrać najwłaściwszą strategię działania. Różnice mogą wynikać przykładowo z występowania różnych wierzycieli hipotecznych, stanu spłaty zadłużenia związanego z wierzytelnością hipoteczną czy kosztów wynikających z przedterminowej spłaty zadłużenia. Po przeanalizowaniu powyższych okoliczności można dobrać taki sposób nabycia nieruchomości, który najbardziej zabezpieczy interesy nabywcy. W dobraniu odpowiedniej strategi może pomóc prawnik od nieruchomości z Warszawy.
Jednym z najpopularniejszych typów hipoteki jest hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu bankowego. W takiej sytuacji zbywca powinien przedstawić nabywcy zaświadczenie z banku zawierające m.in. informację o aktualnej wysokości zadłużenia, informację o kosztach przedterminowej spłaty, numer rachunku bankowego właściwego do spłaty całości kredytu, promesę wykreślenia hipoteki czyli oświadczenie banku o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki w przypadku spłaty kredytu na warunkach określonych w zaświadczeniu. Pozwoli to poznać stan zadłużenia i koszty wiążące się z jego spłatą. W dalszej kolejności istotne jest czy strony zdecydowały się na zawarcie umowy przedwstępnej i potem umowy przyrzeczonej, czy transakcja będzie odbywała się bez umowy przedwstępnej, co wiąże się z wprowadzeniem odpowiednich postanowień do każdej z umów. Najważniejsze jest, aby część środków od nabywcy trafiła bezpośrednio na rachunek banku (uwaga! czasami jest to dedykowany specjalny rachunek do spłaty kredytu), a nie do zbywcy. Drugą istotną kwestią jest dopilnowanie, aby po otrzymaniu zaświadczenia z banku potwierdzającego spłatę oraz oświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipoteki, wniosek o wykreślenia hipoteki został złożony w sądzie wieczystoksięgowym.
Adwokat od spraw spadkowych Warszawa – zobacz dokładną ofertę i cennik za usługę.
